21 小剛大學畢業後，在公司附近租屋，與房東簽訂租期至民國 105 年。房東在 103 年投資失敗，將小剛所住房子賣給小強。依我國民法之規定，小剛可以如何主張其權利？
(A)向房屋所在地的消費者服務中心提出訴願
(B)必須與小強簽訂新的租賃契約，才可繼續居住
(C)房東售屋之行為影響小剛權益，可請求精神慰撫金
(D)依小剛與房東之租賃契約，可繼續居住至租約期滿

以往房屋轉手時，租屋人常會面臨買受人索討房屋的問題，但由於民法第425條有「買賣不破租賃」原則，租屋人只要證明有租約即可保障高枕無憂。
不過民法修正後，由於明文規定「未定期限或租約逾五年，而未經公證者」例外，不受該原則保護，所以租約未定期限或租期逾五年，承租人最好都要要求屋主，協同到法院辦理公證，才能保障自已的權利。
但是，屋主常常會基於避稅的考量，擔心自已的收入資料因租約經法院公證而曝光。類似這種情形，建議租賃雙方，可以將租賃契約的期限，明定在五年以下的範圍內。因為依法律規定，五年以下的租約，無論曾否經過公證，都具有對抗買受人的效力，故「租約五年一換約」是一項不錯的辦法。

補充一下，租賃關係的持續，在出租人將出租房屋出售以後，除了依民法425-1條為了保護承租人規定的「買賣不破租賃」，來主張買受人繼受原本的負擔（租賃關係），但土地法§100有另外的規定，出租人還是有收回的可能：

出租人非因左列情形之一，不得收回房屋。

一、出租人收回自住或重新建築時。

二、承租人違反民法第四百四十三條第一項之規定轉租於他人時。

三、承租人積欠租金額，除擔保金抵償外，達二個月以上時。

四、承租人以房屋供違反法令之使用時。

五、承租人違反租賃契約時。

六、承租人損壞出租人之房屋或附著財物，而不為相當之賠償時。

內容敘述不完整就是適用一般性原則，如果要考你例外但書通常會把條件列出來．

買賣不破租賃是指房屋在有租約的情況下，買賣關係無法打破租賃的關係，買方沒辦法過問房屋的使用權，這時候租賃的效力會大於買受人的效力。

     可是在新法修正後今後凡是屋主未定期租約，或是訂約期限超過五年以上者，如果未經法院公證效力，那麼買賣可破租賃，買受人的效力是大於租賃權的效力。那麼新屋主基於買賣的效力，可不必理會租賃權、或者房客長期的占有，這對舊房東、新買主都有好處。 只要符合「未定期租約而未經公證」或「逾五年之租約而未經公證」，兩種情況之一，一律不適用買賣不破租賃。

      除此之外，以下情況一律適用「買賣不破租賃」原則，租賃權效力大於買受人效力。

1.五年內租約未經公證。

2.五年內租約已公證。

3.未定期租約已公證。

法規名稱：民法 修正日期：民國 108...

買賣不破租賃

「強制締約」又稱為強制契約，是指要約或承諾因法律規定而強制成立，其契約亦因而強制成立。亦即個人或企業負有應相對人的請求，與其訂立契約的義務，對相對人的要約，非有正當理由不得拒絕承諾。此為契約自由原則之限制。強制締約制度設立之目的，是為了維護經濟利益及當事人間地位之實質自由與平等。舉例如下：
1. 公用事業的締約義務：郵政、電信、電業、自來水、鐵公路等事業，非有正當理由，不得拒絕客戶或用戶供用的請求。
2. 醫療契約的締結：醫師、獸醫師、藥師、助產士非有正當理由，不得拒絕診療、檢驗或處方之調劑。法律所以設此規定，乃出於對生命健康的重視。
3. 民法第425條規定，出租人於租賃物交付後，將房屋所有權讓與第三人時，其原先與承租人之租賃契約，對於受讓人繼續存在，則受讓人與原承租人間成立租賃契約，即所謂買賣不破租賃原則，亦為強制締約之例。
4. 民法第839條第3項規定，地上權人不得拒絕土地所有權人購買作物，亦為強制締約之著例。

資料來源：https://www.justlaw.com.tw/LRdetail.php?id=447


類題
22.阿勇向房東承租房屋，租期一年，但承租三個月後，房東將房屋出售，新屋主於交屋後要求阿勇立即搬離。 依據我國民法規定，下列敘述何者正確？
(A) 因新房東為所有權人，阿勇必須搬離
(B) 因買賣不破租賃原則，阿勇不必立即搬離
(C) 因租約是與原房東簽訂的，新房東不受約束
(D) 阿勇必須立即搬離，並向原房東求償
初等/五等/佐級◆公民-104年 - 104 司法、國家安全情報特種考試_五等_各類科、各組：公民#24737


答案：B
難度：非常簡單

請問這題是否算有瑕疵

買賣不破租賃 例外： 1 未經公證+未...