申論題

租賃契約，為雙方當事人約定，一方以物租與他方使用﹑收益，他方支付租金之契約。亦即，依租賃契約之性質，雙方只要就當事人、租賃之標的物（房屋）、租金之給付等，達成合致，契約即成立。雖然一般租賃契約，均有約定「押金」，但押金約定並不是租約成立之必要條件。換言之，租賃房屋土地之合約，「押金之約定」，可有可無；即使押金未約定或約定了但未給付等，均不影響租約之效力。依案例事實所述，雙方已就當事人、租賃標的物、租期、及租金數額及給付方式，約定清楚，並訂有租賃契約書為憑。因此，足見雙方租賃關係已成立生效，房東不能以押金未給付為由來主張租約失效！ 　　況且，「押金契約」，其性質為「要物契約」（亦即，在法律上，應以「物（押金）之交付」為契約之成立要件。）；依案例事實，雙方雖簽立書面約定押金之給付期限，但實際上押金尚未交付，依法其「押金契約」並未合法成立，房東即無押金請求權。因此房東以押金未交主張租約失效或要求承租人搬遷，在法律上都無理由。 　　至於，押金能否「分期給付」？基於押金契約之「要物契約」性質，約定分期給付，就尚未給付之金額，因契約尚未合法成立，房東恐無請求權利，房客亦無給付義務。因此「分期給付」之約定，應與其契約性質不符，解釋上應為否定。 　　所以，在租賃期間內，房東就出租之房屋已無使用收益之權利；除非經房客同意或有其他之正當理由，否則，房東不能擅自進入房客的房間，更遑論將房客的物品搬出。如果房東未經房客同意擅自進入房客房間、並將房客的物品搬出者，顯將觸犯刑法上「侵入住宅罪」及「強制罪」的罪責。

本題涉及甲乙之終止租約是由是否有效之爭議問題，合先說明。甲得否終止租約分述如下： (一)肯定說 押租金乃租賃契約成立時，以擔保承租人之租金債務（損害賠償亦包括在內）為目的，由承租人交付於出租人之金錢或其他債務，屬於一種物的擔保。押租金契約乃從屬於租賃契約之從契約，與租賃契約為分別獨立，僅因二者間之一定牽連關係，而併定於同一契約內，甲自不得以乙違反從契約之給付押租金義務，即據以終止租賃本契約。是甲之終止租約難認正當，其起訴請求乙返還租賃房屋自無理由。 (二)否定說 依契約自由原則，契約內容除違反強制規定及公序良俗外，均應認有效。本件兩造間之租賃契約約定乙應按期給付押租金，並如乙違反契約約定時，甲得終止租賃契約。核其約定既未違反法律之強制規定，亦無悖公序良俗，自屬合法有效。本件乙違反契約上按期給付押租金約定，甲乃本於契約約定以乙違約為由終止租賃契約，起訴請求乙返還租賃房屋，核無不當，自應准許。 租賃契約訂有押租金之約定，重在擔保承租人就租金及其他損害賠償債務之履行，是其約定應係一種物的擔保，並附隨於租賃契約之從契約，而與租賃契約本身有密不可分之關係，題示案例，兩造訂明押租金未履行得終止租約之約定，並不違反強制或禁止規定，亦不背於公序良俗，揆諸首開說明，尚難謂為無效。