申論題

二、某一都市更新案之更新單元為兩面臨路之基地，依據其土地、建物及使 用執照狀況，大致可區分為 A、B、C 三區，各區基地上各有數棟樓層數 不等的區分所有建築物。A 區臨主要道路（20 公尺） ，區位條件較優， 但土地總面積未達 100 坪，且土地形狀呈狹長形，不利單獨興建，建物 現況一樓多為店面使用。B 區土地為位於次要道路（8 公尺）的長方形 土地，形狀方整，但總面積約 180 坪，單獨興建無法規劃坡道平面車位， 建物現況一樓部分為店面使用、部分為住家使用。C 區土地總面積約為 500 坪，土地面積較大且方整，非未臨接道路之裡地，但臨路條件不佳， 本身單獨開發之人車動線不佳。因此，三區土地若單獨開發均有其限制， 即彼此整合開發最為有利，但如何合理且公平評估彼此的價值貢獻，影響基地是否能成功整合甚鉅，以下為三區土地分布之示意圖（非地籍圖） 。
 
1.更新前基本資料
⑴ 勘估標的內容
a.土地標示：**市**區**段**地號等 22 筆
土地面積：2,536.63 平方公尺（767.33 坪）
b.建物標示：**市**區**段**建號等 36 筆
建物門牌：**市**區**路**巷**弄**號等 36 戶（部分建物有海砂 屋重建獎勵）
建物面積：3,030.45 平方公尺
c.權利種類：都市更新權利變換之權利價值
⑵ 產權分析：依據委託人提供之產權清冊資歷，整理土地、建物等產權資料如下：（略）
2.更新後基本資料
⑴建築形式：地上 24 層、地下 5 層之店面住宅大樓，共 155 戶，其中 店面 12 戶、住宅 143 戶，地下層規劃 155 個坡道平面停車位。
⑵建物構造：鋼骨鋼筋混凝土造。
⑶更新後建物面積：更新後供分配之建築物及其土地應有部分面積， 即更新後建物（不含車位）總銷售面積為 5,888.18 坪（詳見更新後各單元建築物之權利價值表，略） 。
3.評估內容：更新前後權利價值。

(三)都市更新權利變換估價有那些常見的爭議與其爭議原因？又你認為有那些可能的方法解決？（20 分）