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不動產投資(含分析、經營管理、估價)
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100年 - 100年高等三級暨普通考高考三級_公產管理#29535
> 申論題
題組內容
一、假設黃先生欲在套房、辦公室、店舖等標的間進行投資選擇，以下表中可能發生情 境預估 2012 年套房的報酬率，並以辦公室與店舖的歷年報酬率來估算 2012 年報酬 率，請回答下列問題：
⑴以房地產投資組合方式進行投資，可能面對的困境為何？（5 分）
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⑵若黃先生僅欲投資其中一個投資標的，請以平均數與變異數準則（Mean-Variance Criterion, MVC）協助其選擇。（10 分）
#62355
⑶黃先生欲從「套房與辦公室（相關係數為 0.7）」或「套房與店舖（相關係數為 0.2）」選擇一組風險分散能力較強的組合來進行投資，若所選投資組合在套房投 資比例為 80%時有最小投資組合風險，請計算在此投資組合比例下的風險（變異 數）與報酬。（10 分）
#62356
⑴請問以上述條件進行房價的評估，其優、缺點為何？（5 分）
#62357
⑵蕭先生進一步考量個人的購屋負擔能力，若他每月收入 6 萬元，希望每月償債支 出不超過月收入的三分之一，則他可負擔的房價上限為何？（10 分）
#62358
⑶因房地產增值係於期末出售時實現，在經營期間可能產生負現金流量，蕭先生須 以其工作薪資繳付每月不足償還的房貸債務。若該週轉資金的機會成本以銀行存 款年利率 1%估算，且於 20 年後出售該套房的獲利中一次回收該筆資金，則他必 須調整每年房地產增值的估算。請採用上述條件，並計算資金週轉成本，分析該 套房是否值得以賣方開價購入？（10 分）
#62359
⑴請問上述利用「現金流量折現模型（Discounted Cash Flow Model）」應用在不動 產投資分析有何優、缺點？（5 分）
#62360
⑵請計算該投資個案的淨現值（Net Present Value, NPV）與利潤指數（Profitability Index, PI），並分析是否值得投資？（10 分）
#62361
⑶請使用內部報酬率分離法（Partitioning the Internal Rate of Return, IRR Partitioning）， 分離「經營期間收益」與「辦公室出售利得」兩種內部報酬率的利潤來源，據以 分析投資個案的可能風險。（10 分）
#62362
⑴請問政府實施「以房養老」政策的優點為何？（5 分）
#62363
⑵假設林先生的剩餘壽命為 14 年，希望每月可獲得 2 萬元的生活零用金以使生活 無虞，則他目前擁有的房屋要價值多少錢始可獲得上述金額的零用金？（10 分）
#62364
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