題組內容

二、假設蕭先生欲購買小套房做出租使用，賣方開價 700 萬元，可向銀行貸款六成，貸 款固定年利率為 2%，還款期間為 20 年，採每月複利及固定本利和的方式還款。預 期每年的可能總收入（GPI）為 12 萬元，每年空屋損失為 1 萬元，每年營運支出為 3 萬元，預期平均每年房地產增值為 35 萬元，預期自有資金報酬率為 6%。

⑶因房地產增值係於期末出售時實現，在經營期間可能產生負現金流量，蕭先生須 以其工作薪資繳付每月不足償還的房貸債務。若該週轉資金的機會成本以銀行存 款年利率 1%估算，且於 20 年後出售該套房的獲利中一次回收該筆資金，則他必 須調整每年房地產增值的估算。請採用上述條件，並計算資金週轉成本，分析該 套房是否值得以賣方開價購入？（10 分）