申論題

一、立法目的：

皆為方便產權合併，避免破碎分割，以利土地利用，促進經濟發展。

二、規範內容要件：

34條之1：

共有土地或建築改良物，其處分、變更及設定地上權、農育權、不動產役權或典權，應以共有人過半數及其應有部分合計過半數之同意行之。但其應有部分合計逾三分之二者，其人數不予計算。  　　共有人依前項規定為處分、變更或設定負擔時，應事先以書面通知他共有人；其不能以書面通知者，應公告之。  　　第一項共有人，對於他共有人應得之對價或補償，負連帶清償責任。於為權利變更登記時，並應提出他共有人已為受領或為其提存之證明。其因而取得不動產物權者，應代他共有人申請登記。  　　共有人出賣其應有部分時，他共有人得以同一價格共同或單獨優先承購。  　　前四項規定，於公同共有準用之。  　　依法得分割之共有土地或建築改良物，共有人不能自行協議分割者，任何共有人得申請該管直轄市、縣（市）地政機關調處，不服調處者，應於接到調處通知後十五日內向司法機關訴請處理，屆期不起訴者，依原調處結果辦理之。 

104條：

基地出賣時，地上權人、典權人或承租人有依同樣條件優先購買之權。房屋出賣時，基地所有權人有依同樣條件優先購買之權。其順序以登記之先後定之。  　　前項優先購買權人，於接到出賣通知後十日內不表示者，其優先權視為放棄。出賣人未通知優先購買權人而與第三人訂立買賣契約者，其契約不得對抗優先購買權人。

兩者相同之處：

1.出賣時皆要通知優先購買權人

2.可依同一價格、條件優先購買

3.優先購買權行使時間10日內

兩者不同之處：

1.34條之1要經多數決

2.34條之1於公同共有情形準用之

三、效力差異

1.34條之1為債權效力，104條為物權效力

2.因物權效力大於債權效力，所以兩條發生競合時，104條為優先適用。

3.因34條之1為債權效力，所以就算出賣人未通知其他優先購買權人就賣出辦畢移轉登記，事後其他共以人僅得以對出賣人請求民事賠償。但是如果是發生在104條情況，則就算出賣人未通知其他優先購買權人就賣出辦畢移轉登記，仍不得對抗優先購買權人，也就是優先購買權人可以請求該買賣契約無效而撤銷該所有權移轉登記。

ㄧ、有土地法規定土地優先購買權可分為三種左列為其立法目的與規範： （ㄧ）依土地法34之1條規定，規範其他更有權人得優先承購，而且共有所有權人也依法通知其他共有權人，立法目的為減少共有人人數 （二）依土地法104規定，規範房屋出賣基地所有權人得有優先承購權，而基地出賣其土地的所有權人亦可有優先承購權，其立法目的為房屋與基地所有權合一 （三）依土地法107條規定，規範耕地出售，耕地承租佃農有優先購買權，立法目的為扶植佃農為自耕農。 二、針對優先購買權分析其效力差異如左列：（ㄧ）土地法34之1條之效力為債權效力 （二）土地法104條之效力為物權效力 （三）土地法107條之效力為物權效力 債券效力：出賣人如未通知優先購買權人，而與第三人簽立買賣契約，其契約有效，此優先購買權人得向出賣人請求損害賠償。 物權效力：出賣人如未通知優先購買權人，而與第三人簽立買賣契約，其優先購買權人得主張買賣契約無效。 其差異為如土地同時出現34之1條與土地法104或107條時，其效力後兩者大於前者土地法34之1條規定。 以上之優先購買權人應於接獲通知後十日內應以書面表示承購，逾期視為放棄。