申論題

民國 112 年 2 月 8 日修正發布的平均地權條例，增訂第 47 條之 4，主要目的在於抑制預售屋與新建成屋買賣契約經由轉售或換約產生的投機炒作行為，以維護住宅市場秩序與保障自住需求。其增訂條文內容概述如下：

一、立法目的

預售屋市場長期存在「簽約後轉售」的交易型態，常形成短期炒作，抬高房價。為遏止不當投機，修法引入契約轉售限制制度，確保住屋市場回歸真正需求。

二、條文主要內容

（一）原則禁止轉售或讓與

預售屋或新建成屋之買受人，就其與建商或銷售業者所簽訂之買賣契約，不得將契約讓與、轉售予第三人，亦不得刊登、委託刊登任何讓與或轉售廣告。
建設公司、代銷業者等銷售者亦不得同意或協助買受人轉售前述契約。

（二）例外情形──得讓與或轉售

條文為兼顧家庭關係與重大變故之需求，規定若具下列情形，可不受禁止規定限制：

1. 家庭關係例外（免申請）：

   • 買受人与其配偶間之讓與。

   • 買受人与其直系血親間之讓與。

   • 買受人与二親等內旁系血親間之讓與。

2. 法定原因例外（免申請）：

   • 買受人死亡，其繼承人取得該契約者。

   • 買受人為法人者，因合併、分立、解散等法定原因致名義變更者。

3. 經申請核准之例外：
   買受人遇有重大變故，而須處分契約者，可向主管機關申請核准，核准後得轉售。重大變故包括：

   • 買受人因非自願離職且長期失業。

   • 買受人或家庭成員罹患重大傷病，需長期照護。

   • 設籍居住之房屋因災害毀損不堪居住。

   • 家庭因重大意外事故須長期照護他人。

   • 買受人死亡後，其繼承人需讓與、變價分配者。

   • 共同買受人間之讓與。

4. 頻率限制：
   經主管機關核准者，其契約轉售一般採「每二年以一戶（棟）為限」之限制，以避免例外制度被濫用。

（三）主管機關之管理權限

直轄市或縣市主管機關得要求買受人、銷售者或相關人提出資料供查核，不得規避、妨礙或拒絕；例外核准、審查程序及相關限制由中央主管機關另定之。

（四）違反時之處罰

如買受人或銷售者違反前述禁止規定，將依平均地權條例之罰則處罰，並可命其停止違法廣告或行為。

三、結論

第 47 條之 4 建立「原則禁止、例外許可」之制度，以限制預售屋與新建成屋買賣契約任意轉售，抑制炒作，但並未完全否定因家庭、繼承、重大變故等正當情形下的必要轉讓，達成穩定住宅市場與兼顧民眾實際需求的目的。