所屬科目：不動產投資分析
一、有 A 與 B 兩個不動產投資方案，在不同加權平均資金成本（Weighted Average Cost of Capital, WACC）下，經計算得到 A 與 B 兩個投資方案之淨現值（Net Present Value, NPV），如下表所示。請利用表中所提供之數值說明為何內部報酬率（Internal Rate of Return, IRR）具有獨斷性？（10 分） 又為何內部報酬率不適用於評估互斥型計畫方案 A 與 B？（15 分）
二、有 A 與 B 兩個不動產私募基金擬向你募集資金投資，其中 A 基金預計投資年期為 5 年，B 基金預計投資年期為 4 年。兩個私募基金各年預估之現金流量如下表。如果以你的資金成本（折現率）10%評估，請問 A 基金與 B 基金的淨現值（Net Present Value, NPV）各為多少？（10 分） 另外，請以共同生命週期法（Common Life Approach），又稱連續重製法 或重製鏈法（Replacement Chain Method），評估 A 與 B 兩個基金何者較佳？（15 分）
三、某權益型不動產投資信託基金（Equity Real Estate Investment Trust）A 與另一抵押型不動產投資信託基金（Mortgage Real Estate Investment Trust）B 過去 6 年之年報酬率如下表。請以變異係數（Coefficient of Variation, CV） 評估這兩檔不動產投資信託基金過去 6 年每單位報酬率所承擔之風險何者較低？（10 分）這兩檔不動產投資信託基金報酬率的相關係數 （Correlation Coefficient）為何？（15 分）
四、向銀行貸款 1,200 萬元購置不動產，貸款期間為 20 年，年利率採固定利 率為 2.4%，每月付款，銀行提供本金定額償還（Constant Amortization Mortgage）及本息定額償還（Constant Payment Mortgage）兩種還款方式供選擇。如果預計在償付完第 84 個月之貸款本息後，擬將剩餘未償還之 貸款欠款餘額一次清償。請問兩種不同還款方式下，其各剩多少未償還 之欠款餘額？（20 分）兩種不同還款方式所剩之未償還欠款餘額相差多 少金額？（5 分）
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