申論題

收益法對於評估供收益目的使用的不動產價值最有效，而且是三大方法最具理論依據的估價方法
。收益法得採直接資本化法、折現現金流量分析法等方法。
比較直接資本化法與折現現金流量分析法的差異：
各期收益相同與否不同：
直接資本化法適用之前提，係每期皆需採用相同之淨收益；而折現現金流量分析法則每期之
現金流量，則可以不相同。
淨收益之計算方式不同：
直接資本化法之代表淨收益，即有效總收入減去總費用；而折現現金流量分析法之現金流量，
係將淨收益扣減「償債支出」及「稅捐」之稅後現金流量。
報酬率之主客觀不同：
直接資本化法所採用之收益資本化率，在本質上一般、屬通常使用能力者對不動產之客觀報
酬率（ROA）；而折現現金流量分析法法所採用之折現率，在本質上屬投資者要求之主觀報酬率（ROE）。
運用場合不同：
直接資本化法可運用於評估不動產之價值；而折現現金流量分析法除可評估具一定期間收益價值外，亦
可運用於不動產投資決策之評估。
扣除期初成本與否不同：
直接資本化法在評估收益價格時並不扣除期初投入成本；而折現現金流量分析法運用在不動產投資決策
評估時，則需扣除期初所投入之成本。
計算收益價值之性質不同：
直接資本化法所計算之收益價值為客觀收益價值；折現現金流量分析法所計算之收益價值為
個人期待之實際收益價值。兩者差異是前者以客觀一般性收益及資本化率為基礎；而後者常
包含著特殊性、偶然性要素之個人收益，及以個人而異之折現率為基礎。
在不動產實務應用時，兩方法的優先適用性之說明：
直接資本化法之優先適用性：
直接資本化法，指勘估標的未來平均一年期間之客觀淨收益，應用價格日期當時適當之收益
資本化率推算勘估標的價格之方法。
直接資本化法，其優先適用性之如下說明：
優先適用於評估永續性之收益價值。
優先適用於評估客觀之收益價值。
優先適用於評估供收益目的使用的不動產價值。
折現現金流量分析法之優先適用性：
折現現金流量分析法，指勘估標的未來折現現金流量分析期間之各期淨收益及期末價值，以
適當折現率折現後加總推算勘估標的價格之方法。
前項折現現金流量分析法，得適用於以投資為目的之不動產投資評估。 
折現現金流量分析法，其優先適用性之如下說明：
優先適用於評估一定期間之收益價值。
優先適用於評估主觀之收益價值。
優先適用於評估有現金流量的之不動產價格評估。
優先適用於評估以投資為目的之不動產投資評估。
在估價實務上，折現現金流量分析，係獲利資本化法中最常被使用的分析方法。