四、價格決定（10 分）

請依每坪 166.5 萬元之比較價格及推估之收益價格、土地開發分析價格，決定勘估標的價格並說明決定的理由。

一、比較法（40 分）(一)作答過程請依不動產估價之相關理論、規範與本試題提供之敘述，由 下列個別因素調整表（表一）與比較價格決定過程表（表二）內容中，挑選五項最不合理之內容，陳述理由並加以說明、修改（相同性質者為一項，如超過五項，請依重要性排列，但以前五項計分）。(二)對於不合理之處可調整修正數值而計算之結果僅止於作答中呈現，不進行後續相關數值之調整；亦即，表格中後續相關數值仍視為正確而 加以沿用。(三)本試題旨在測驗考生對不動產估價觀念的理解程度，無需進行表格中數值計算正確與否之驗算，部分數值亦可能因資料不足而無法驗算。

二、收益法（25 分）(一)該地現為 25 個停車位的全自動收費停車場，年租金收入 600 萬元， 年繳地價稅與管理費分別為 50 萬元與 30 萬元。租金、地價稅與管理費預期每年上漲 1%。(二)請先依不動產估價技術規則第 32 條規定，列示折現現金流量分析法 之計算公式，再以折現率 5%、折現現金流量分析期間 5 年的方式，推估此停車場使用下之地價，以作為本土地的收益價格。(三)作答過程中，請依公式中所需各項數值、計算過程與結果逐一列示。

三、土地開發分析法（25 分）(一)請依據下列資料，以土地開發分析法推估土地開發分析價格。(二)估價條件：1.最有效使用分析：興建地下 2 層、地上 10 層之住宅大樓使用，總樓地板面積 880 坪。2.總銷售金額：經由比較法推估本住宅大樓之總銷售價格為 60,000 萬元。3.建築開發成本：營造施工費以每坪 11 萬元計，規劃設計費以營造施工費用之 3%計，廣告銷售費用以總銷售金額之 4%計，管理費用以 總銷售金額之 4%計，稅捐及其他負擔以總銷售金額之 1%計。4.資本利息：自有資金年利率為 2%、借貸資金年利率為 3%。5.資金來源：土地資金部分：自有資金占 40%、貸款資金占 60%；建築資金部分：自有資金占 50%、貸款資金占 50%。6.土地與建物價值比例：70%：30%7.開發年期：土地從取得至完銷共 2.5 年、建物興建需 2 年。8.開發建築利潤率：以 13%計。(三)請先依不動產估價技術規則第 81 條規定，列示土地開發分析法之計算公式，再依公式中所需各項數值、計算過程與結果，逐一列示。

四、依不動產估價技術規則之規定，估計之價格種類包括那幾類？畸零地的 估價可能以何種價格估計？試分析之。（25 分）

三、試比較協議價購估價與土地徵收補償估價，於適用法令依據、價格日期、 估價方法、比較標的選取和價格決定上有何異同？（25 分）

二、請依實價登錄之交易資料內容，選擇不動產估價技術規則第 23 條所列 舉情形中的五項，說明無法有效掌握及量化調整致不予採用為比較案例 之情形。（25 分）

一、何謂正常價格？何謂限定價格？限定價格偏離正常價格的現象以何項 經濟原則加以論述最為適當？試說明之。（25 分）

四、對於不動產租賃權之估價，應考量那些因素？不動產租金之估計，可分 成新訂租約與續訂租約，對於此兩種租約之租金估計方式有何不同？請 分別說明之。（25 分）

三、某原住民欲租用原住民保留地區內礦業用地進行土石與礦物採取，出租 機關委託估價人員查估該筆礦業用地之價格，再按所查估的礦業用地市 價乘以特定標準計算租金。請問該筆礦業用地價格應以何種方法估計較 為合適？其估計方式為何？（25 分）

二、估價人員欲對於某地區之更新單元中兩棟建物進行都市更新權利變換 估價，其中一棟為區分所有建物，另一棟為非屬區分所有建物，對於此 兩棟建物更新前之基地權利價值應如何估計？請分別敘述之。（25 分）

114年 - 114 地方政府公務特種考試_三等_地政：不動產估價#134521

114年 - 114 原住民族特種考試_三等_地政：不動產估價#130873

114年 - 114 專技高考_不動產估價師：不動產估價實務#130106

114年 - 114 高等考試_三級_地政：不動產估價#128576

113年 - 113 地方政府公務特種考試_三等_地政：不動產估價#124292

113年 - 113 原住民族特種考試_三等_地政：不動產估價#122578

113年 - 113 專技高考_不動產估價師：不動產估價實務#122220

113年 - 113 高等考試_三級_地政：不動產估價#121359

112年 - 112 地方政府特種考試_三等_地政：不動產估價#118231

112年 - 112 專技高考_不動產估價師：不動產估價實務#116274