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98年 - 98 專技高考_不動產估價師：不動產估價實務#39062
科目：
不動產估價實務 |
年份：
98年 |
選擇題數：
0 |
申論題數：
4
試卷資訊
所屬科目：
不動產估價實務
選擇題 (0)
申論題 (4)
試依本試題所設定之條件及資料，運用比較法及成本法之土地開發分析推估其試算價格， 並於決定勘估標的價格後，撰寫不動產估價報告書。（應考人宜儘量使用試題內所提供 之資料，勿任意添加估價條件，如提供之資料仍有所欠缺，以致無法進行評估時，方得 進一步界定估價條件，惟應於估價報告書中詳細敘明。） 尚夯公司擬購買某都市近郊區土地一筆，特委託王興旺估價師事務所辦理土地估價事宜。 委託估價之基本資料如后： 勘估標的為○○市○○段 200 地號，價格日期為 98 年 7 月 1 日，勘察日期為 98 年 7 月 10 日，估價種類為正常價格。勘估標的位於都市計畫內住宅區，建蔽率 60%、容積率 200%，毗鄰完成多年之重劃區，市容新舊參半，建築物以五層以下透天店舖、住宅為多 數；若以勘估標的為中心，半徑 500 公尺內有里鄰公園、小學、綜合中學、超級市場、診 所、加油站、金融服務等設施，交通運輸狀況良好。 土地面積 1,000 平方公尺，可供興建 10 間四樓透天住宅，單面臨 8 公尺道路，平均深度 20 公尺，地勢平坦，呈長方形。不動產市場以中古屋為主，偶有預售個案推出，人口成 長平穩，供給需求接近均衡狀態。 一、試以下列各項資金比例及五大公營行庫一年期定存利率與ㄧ般放款利率，計算資本 利息綜合利率：（15 分） ⑴五大公營行庫一年期定存利率 0.8%，ㄧ般放款利率 2.8%。 ⑵土地投資之自有資金比例 30%，借貸資金比例 70%。 ⑶建築投資之自有資金比例 40%，借貸資金比例 60%。 ⑷土地價值比率 55%，建物價值比率 45%。 ⑸土地開發年期 2 年（含建築開發年期 1.5 年）。
【已刪除】二、試以下列各項成本法資料，依土地開發分析公式推估該筆土地之土地開發分析價格： （35 分） ⑴最有效使用分析：開發為地上四層之透天住宅，梯廳及附屬建物面積以總樓地板 面積 ×
計，屋頂突出物面積以建築面積 ×
計。 ⑵總銷售金額推估：預計每棟透天住宅銷售價為 900 萬元。 ⑶建築開發成本：營造施工費用以 11,000 元/平方公尺計，規劃設計費用以營造施 工費用之 3%計，廣告銷售費用以總銷售金額之 3%計，管理費用以總銷售金額之 2%計，稅捐及其他負擔以總銷售金額之 1%計。 ⑷開發建築適當利潤率：以 10%計。
【已刪除】三、試以下列實例說明及比較分析表，挑選適當者推估勘估標的之試算價格及比較價格， 不適用之實例須註明理由：（30 分） 實例 A：為一臨 6 公尺巷道近矩形之不規則形狀基地，地勢平坦，面積 75 平方 公尺，屬勘估標的之鄰近類似住宅區，建蔽率與容積率皆相同；97 年 8 月 1 日之成交價格為 450 萬元，至價格日期漲 3%。 實例 B：為一臨 6 公尺巷道之長方形基地，地勢平坦，面積 250 平方公尺，為重劃 區內之抵費地，屬勘估標的之鄰近類似住宅區，建蔽率 55%，容積率 220%；97 年 3 月 1 日之標脫價格為 1,500 萬元，至價格日期漲 5%。 實例 C：為一臨 8 公尺道路之長方形基地，地勢平坦，面積 80 平方公尺，屬勘估 標的之鄰近類似住宅區，建蔽率與容積率皆相同，98 年 5 月 1 日之擬售 價格為 640 萬元，議價空間 15%，至價格日期未漲。 實例 D：為一臨 6 公尺巷道之長方形基地，地勢平坦，面積 70 平方公尺，屬勘估 標的之鄰近類似住宅區，建蔽率與容積率皆相同；97 年 12 月 1 日之成交 價格為 490 萬元，至價格日期漲 2%。 實例 ABCD 之比較分析表
四、試依本試題前述各項條件與資料，運用比較法及成本法推估價格，並決定勘估標的 價格後，撰寫不動產估價報告書。（20 分）
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計，屋頂突出物面積以建築面積 ×
計。 ⑵總銷售金額推估：預計每棟透天住宅銷售價為 900 萬元。 ⑶建築開發成本：營造施工費用以 11,000 元/平方公尺計，規劃設計費用以營造施 工費用之 3%計，廣告銷售費用以總銷售金額之 3%計，管理費用以總銷售金額之 2%計，稅捐及其他負擔以總銷售金額之 1%計。 ⑷開發建築適當利潤率：以 10%計。