四、張三投資一棟住宅大樓，該棟住宅大樓目前全部出租使用收益，張三投資此棟大樓 預計 5 年後將該棟大樓出售，請問估價人員對於此棟大樓應該如何進行估價？而在 查估此棟大樓客觀淨收益時，有無需要注意事項？請分別說明之。（25 分）