107年 - 中華民國不動產仲介經紀商業同業公會全國聯合會題庫(下冊)_租賃住宅管理人員：六、租賃關係管理及糾紛處理實務_租賃住宅契約履行與服務糾紛處理實務#76212

科目：租賃住宅管理人員 | 年份：107年 | 選擇題數：28 | 申論題數：0

試卷資訊

所屬科目：租賃住宅管理人員

選擇題 (28)

01 承租大樓住家，入住後發現實際坪數僅 20 坪，權狀坪 25 坪，房東當初刊登廣告時卻寫有 30 坪，請問房客是否可依廣告不實為由終止租約或要求減免租金 ? (A) 不可以。房客看房時並未有異議，現在提出要求終止租約或減免租金不合理。 (B) 可以。廣告不能僅供參考，房客可提出酌減租金。 (C) 不可以。廣告內容本來就是僅供參考房客應該自己負責。 (D)不可以。權狀25坪房東刊登30坪，坪數差距不多，應不致於構成廣告不實。

02 房客入住半年後向經營包租公生意多年的房東表示不同意契約上約定的部份條文內容，當初簽約時太匆忙沒有仔細看租約，現在覺得自己權益受損，認為房東有出租經驗，當初卻未給予房客 3 天的審閱期，所以房客主張租約無效。請問下列敘述何者正確 ? (A) 房東並非企業經營者，與房客之間不是消費關係，故需給予審閱期，合約仍然有效。 (B) 房東是包租公已算企業經營者，應給予 3 天審閱期，故此契約部份無效。 (C) 房東確實應給予 3 天審閱期，但契約已簽訂，無法主張契約無效，只能針對不合理條文修正。 (D) 房東只要非偶一為之就是企業經營者，應給予 3 天審閱期，故此契約確定無效。

03 甲向乙承租 A 屋，但樓下鄰居丙反映 A 屋浴室漏水至鄰居 B 屋。乙欲進行浴室漏水的修繕，但修繕期間甲將會無法使用廁所。請問下列敘述何者正確 ? (A) 甲有配合乙的義務，故無法做任何主張。 (B) 甲必須配合修繕，乙應將不能使用的期間換算金額折抵租金。 (C) 是丙的 B 屋漏水，甲可以選擇不配合處理。 (D) 甲不願配合處理，若乙堅持進入就是侵入住居。

04 甲向乙承租一間分租套房 A，但隔壁 B 房的房客丙行為不當，且多次干擾其他房之房客。甲向乙告知希望乙能介入處理丙的狀況，但乙回應此事與乙無關不願處理。下列態度何者為宜 ? (A) 甲可依民法 424 條「危及承租人或其同居人之安全或健康時…。」要求終止租約。 (B) 乙可不出面處理，但日後最好還是做出生活規範，以維持居住品質。 (C) 乙覺得甲可以選擇搬走，但乙要扣除甲的 2 個月押金做為違約金。 (D) 為保障承租人的權益，出租人若是不處理，可合法終止租約。

05 分租套房為了使電費計算有依據，出租人加裝分錶，並以每度 5 元，向承租人收取費用。但事後發現台電電費調漲，出租人欲向承租人提出電費應跟著台電電費同步調漲的要求。下列敘述何者正確 ? (A) 台電電費調漲有其根據，出租人當然可依此調整電費。 (B) 出租人若在台電電費調降時也同時調降，那就可以調整。 (C) 除非出租人可提出情事變更證明且經由判決，否則合約期限內原則上不可以變更。 (D) 出租人只要主張不超過每度 6.41 元就可以調整。

06 非房屋所有權人是否有出租房子的權利 ? (A) 雖非房屋所有權人，但只要是親人就可以任意出租給他人。 (B) 非房屋所有權人無權將房屋出租給他人。 (C) 非房屋所有權人若要將房屋出租給他人，需出示屋主同意書及代理文件。 (D) 非房屋所有權人若要出租房屋給他人，需透過租賃管理服務業才可。

07 簽約時，房客與房東約定好，應支付的押金 3 萬元將分 3 個月支付，並於合約中載明。但房客卻未依承諾繳付，請問房東能否依此終止租約 ? (A) 可以，因為是房客未依承諾履行，房東可以終止租約要求房客遷出。 (B) 可以，押金是房屋出租之必要項目，未全額支付押金，契約即無法生效。 (C) 可以，押金對房東是很重要的保障，若未照承諾支付當然可以終止租約。 (D) 不可以，因押金與租金性質不同，未支付並非是契約不成立，不可以任意終止。

08 甲向乙承租 A 屋，發現衣櫥後方有白蟻窩，甲請乙處理，但乙表示這已經是老房子了，白蟻問題無法根除，若甲住得不舒服可以搬走。以下敘述何者正確 ? (A) 出租人有保持租賃是可以收益使用的狀況，故對白蟻的問題當然要負責處理。若無法處理完善，承租人可終止租約，但賠償的部分需為出租人不處理且證明其損害方能求償。 (B) 雖然出租人有保持租賃是可以收益使用的狀況，但白蟻問題並不影響居住，承租人無法因此合法終止租約及要求賠償。 (C) 蚊蟲問題並不影響居住，也不是出租人的問題，房客無法因此合法終止租約，更不能要求賠償。 (D) 已通知出租人但出租人無法處理，當然可歸責於出租人未盡修繕義務，故可合法終止，但不得向房東要求賠償費用。

09 承租人與包租業者簽約並當場點交房內設備，發現有多項設備須進行修繕。包租業者表示會再詢問屋主是否願意修繕，若屋主不修，那業者也不會負責。請問依租賃住宅市場發展及管理條例的規定，對於修繕責任下列敘述何者正確 ? (A) 出租人應負責修繕，但實際出租人是屋主，故應由屋主負責修繕。 (B) 出租人應負責修繕，出租人是包租業者，故應由業者負責修繕。 (C) 出租人應負責修繕，但出租人是屋主，故屋主不修繕包租業者也沒辦法。 (D) 出租人是屋主，已出租給包租業，當然不須負責修繕

10 租期屆滿，承租人與租賃管理業者會同點交返還房屋。但點交完成後，業者才告知押金需待 7 個工作天才得以返還給承租人。依租賃住宅市場發展及管理條例之規定，下列敘述何者正確 ? (A) 承租人認為業者在簽約前並未告知有此作業規定，因此應該當天退還押金。 (B) 出租人應於租賃關係消滅，承租人返還住宅及清償租賃契約所生之債務時，返還押金或抵充債務後之賸餘押金。故承租人費用及債務尚未結清，等抵扣完畢再予以返還就可以。 (C) 點交完成租賃關係即已消滅，所餘費用可先扣除一部份押金即可，押金應在當下點交返還，不可延遲。 (D) 管理業者應主動說明作業流程，並註明在契約中，或是在點交完成後，加註返還押金的期限，避免延誤及造成權利不對等之印象。

11 租約 1 個月後即將到期，承租人已告知出租人期滿不再續約，但出租人就開始帶新房客來看屋，且未事前通知承租人。請問承租人能否拒絕出租人的帶看要求 ? (A) 可以，承租後使用權是在承租人，出租人不可以任意進出。 (B) 不可，房子為出租人所有，出租人當然可以帶人進入看屋。 (C) 不可以，因為拒絕會讓出租人不高興，所以最好還是配合，否則押金返還會被房東刁難。 (D) 不可以，因為要好聚好散，不要因為這件事吵架。

12 租約期滿雙方會同點交時，出租人認為承租人沒有愛護房子讓牆壁有污損，所以要從押金中扣除清潔及粉刷費，但承租人認為並未刻意破壞並已做好清潔工作，故出租人不得自押金中扣除清潔與粉刷費用。下列敘述何者正確 ? (A) 除非契約另有約定，否則承租人有返還原狀的義務，故未做好清潔及油漆剥落污損都應該由承租人負責。 (B) 承租人無刻意破壞房屋，且已回復原狀但牆面污損是自然耗損，出租人不得要求承租人負擔清潔與粉刷費。 (C) 這是出租會要負擔的成本，當然是出租人要自己處理，不得要求承租人要回復原狀。 (D) 承租人返還房屋時應以原狀返還，所以承租人應要先做好清潔及全室粉刷後才能退租。

13 甲於 105 年向乙承租 A 屋，當時甲在未告知乙的狀況下去申請了租金補貼。 107 年乙收到稅捐處的補稅通知後，表示甲未徵得同意逕自申請補貼，讓他稅金補交很多，故要依當初契約中約定的「承租後若有稅金產生，房客須補貼增加之稅金」條款，要求甲應依約負擔乙所增加的稅金。下列敘述何者正確 ? (A) 申請租金補貼並不需要徵得出租人同意，轉嫁稅金條文在內政部租賃定型化租約版本中應記載及不得記載事項中已明文禁止，故此約定無效。 (B) 承租人申請租金補貼須徵得出租人同意，但對於稅金轉嫁部份，105 年以前所簽定的契約對於稅金轉嫁規定是有效的，但 106 年開始則可適用內政部定型化租賃契約版本事項，不用承擔房東稅金增加部份。 (C) 承租人申請租金補貼不須徵得出租人的同意，但對於稅金轉嫁部份，105 年以前所簽定的契約對於稅金轉嫁規定是有效的，但 106 年開始則可適用內政部定型化租賃契約版本事項，不用承擔房東稅金增加部份。 (D) 申請租金補貼不須徵得出租人同意，出租人有所得就要納稅，不管合約怎麼，出租人都不可轉嫁給承租人。

14 下列何者不是房屋所有權人因房屋出租而會產生異動的相關稅賦 ? (A) 房屋稅　(B) 地價稅　(C) 綜合所得稅　(D) 奢侈稅

15 依租賃住宅市場發展及管理條例之規定，租賃住宅包租業與承租人簽訂租賃契約具有何種關係？ (A) 消費關係　(B) 僱傭關係　(C) 承攬關係　(D) 借貸關係

16 租賃住宅包租業與次承租人所簽訂契約，修繕責任歸屬何方？ (A) 租賃住宅包租業　(B) 次承租人　(C) 各自約定　(D) 出租人

17 包租業應於知悉出租人提前終止包租契約之次日起幾日內通知承租人終止契約？ (A)1 日　(B)10 日　(C)5 日　(D)3 日

18 租賃住宅服務業之主管機關為何？ (A) 直轄市或縣 ( 市 ) 政府　(B) 財政部　(C) 經濟部　(D) 教育部

19 出租人將租賃物出租給租賃住宅包租業，契約應給予幾日審閱期？ (A)30 日　(B) 非具消費關係，無契約審閱期　(C)5 日　(D)3 日

20 租賃住宅服務業與承租人簽訂租賃契約時，未提供住宅租賃標的現況確認書，經主管機關限期改正仍未改正，可處多少的罰鍰？ (A)1 千元以上至 1 萬元以下之罰鍰　 (B)3 千元以上至 1 萬 5 千元以下之罰鍰 (C)6 千元以上至 3 萬元以下之罰鍰 (D)1 萬元以上至 5 萬元以下之罰鍰

21 依租賃住宅市場發展及管理條例之規定，租賃住宅代管業與出租人應適用之契約為何？ (A) 住宅包租契約　　　　　　　　(B) 住宅轉租定型化契約 (C) 租賃住宅委託管理定型化契約　(D) 住宅租賃契約書

22 若發現有非租賃住宅服務業經營代管業務或包租業務，會受到如何之處置？ (A) 非租賃住宅服務業一樣可以從事經營代管業務或包租業務 (B) 非租賃住宅服務業可經營包租業務但不可經營代管業務 (C) 非租賃住宅服務業可經營代管業務但不可經營包租業務 (D) 直轄市或縣 ( 市 ) 主管機關禁止其營業

23 包租業者經出租人同意轉租，但未將契約轉租標的範圍、租賃期間及次承租人資訊以書面通知出租人，直轄市或縣 ( 市 ) 主管機關要求改正仍不為改正，可如何處置？ (A) 處 1 萬元以上至 5 萬元以下之罰鍰 (B) 處 3 千元以上至 1 萬 5 千元以下之罰鍰 (C) 處 6 千元以上至 3 萬元以下之罰鍰 (D) 處 1 千元以上至 5 千元以下之罰鍰

24 甲出租其房屋於乙，契約並經公證，租賃物交付後，甲將房屋所有權移轉於丙，則下列敘述何者正確？ (A) 因甲已出租於乙，故所有權之移轉無效 (B) 因乙丙間無契約關係，故乙對丙而言為無權占有 (C) 此時發生法定契約承擔，丙成為出租人 (D) 甲乙間之租賃契約若為不定期，無買賣不破租賃之適用

25 租賃契約已約定契約雙方不得提前終止契約，租賃期間若有發生下列何種情形，承租人仍得提前終止契約，出租人不得要求任何賠償？ (A) 租賃住宅因地震而毀損致無法居住　(B) 租賃處附近的鄰居麻將聲太大聲 (C) 租賃處廁所管道間飄出煙味　　 (D) 承租後才發現對面是墓園

26 甲為 A、B 房屋的所有權人，乙為甲的親戚，乙欲向甲承租 A 屋，因甲、乙為親戚，因此就口頭約定租約條件為租期 2 年。丙為 B 屋的承租人，甲、丙以書面簽訂為期 1 年的定期租賃契約，丙於原租賃契約屆滿時告訴甲將搬遷，結果丙並未搬遷，而甲亦未即表示反對。以下敘述何者正確？ (A) 甲乙為定期租約　　　　　　　　　　(B) 甲丙為定期租約 (C) 甲乙為不定期租約，甲丙為定期租約　(D) 甲與乙丙皆為不定期租約於

27 依租賃住宅市場發展及管理條例之次承租人規定為何？ (A) 指以其租用之住宅全部或一部租與他人居住者。 (B) 指租賃住宅服務業依本條例規定所置從事代管業務或包租業務之人員。 (C) 指代管業服務之委託人及承租人，或包租業服務之出租人 (D) 指支付租金租用他人承租之租賃住宅供居住使用者

28 甲君承租其房屋作為美髮工作室使用，已預付半年租金 15 萬及 3 個月押金；3 個月後，因客源不穩生意不佳，決定提前結束租約，房東卻表示依合約約定，提前終止其預繳租金不會還，押金 3 個月也會沒收，甲君與房東爭執許久，房東只說一切照契約，也沒違反法規。甲君疑惑了，政府不是說違約金不能超過兩個月，則甲君可以如何處理 ? (A) 租賃住宅市場發展及管理條例 107 年 6 月 27 日公告上路，故房東應遵守規定，違約金僅能扣 1 個月 (B) 依租賃住宅市場發展及管理條例規定第 7 條押金不能超過 2 個月租金，房東應返還甲君 1 個月租金 (C) 甲君承租其房屋作為美髮工作室使用，不符合租賃住宅市場發展及管理條例的適用對象，違約賠償依契約規定，但預繳的租金可請求返還 (D) 甲君承租其房屋作為美髮工作室使用，不符合租賃住宅市場發展及管理條例的適用對象，違約賠償依契約規定，預繳的租金依約不得請求返還

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