114年 - 114 租賃管理人員證照考題_陸、租賃關係管理及糾紛處理實務 51-103#138519

51.下列關於保全程序之敘述，何者正確?(A)假處分不屬保全程序(B)債權人就清償借款事件，欲保全強制執行時，得聲請假處分(C)關於假處分之規定，原則上於定暫時狀態之處分準用之(D)本案尚未繫屬者，債權人絕不得聲請假扣押

52.就民法而言租賃標的物之失火，承租人應負下列何種責任?(A)無過失(B)具體輕過失(C)通常事變(D)重大過失

53.不動產之租賃契約期限逾1年者，應以字據訂立之。若未以字據訂立者，其租賃契約將視為?(A)租賃契約不成立(B)租賃契約無效(C)不定期限之租賃(D)1年期限之租賃

54.債權人向法院聲請發出支付命令後，債務人應於支付命令送達後幾日之不變期間內向法院提出異議，否則法院對於債務人逾期提出之異議，即應裁定予以駁回?(A)10日(B)20日(C)30日(D)5日

55.甲與乙簽訂2年期間之不動產租賃書面契約時，須依下列何種方式始生效力?(A)須經公證(B)須親筆書寫書面契約(C)各自得以蓋章代替簽名(D)雙方皆須按捺指印

56.出租人將土地出租予承租人興建房屋，如承租人遲付租金時，出租人於何種情形下得主張終止租賃契約？(A)承租人積欠租金達2期之租額時(B)承租人積欠租金達2期之租額時，並經出租人定一定期限之催告承租人給付租金，而承租人不於期限內繳納者(C)承租人積欠租金達2年之租額時(D)承租人積欠租金達2年之租額時，並經出租人定一定期限之催告承租人給付租金，而承租人不於期限內繳納者

57.請問租金的請求權時效為幾年？(A)2年(B)5年(C)10年(D)15年

58.下列何種請求得透過督促程序之支付命令為之？(A)房東請求房客返還房屋(B)房東請求房客因房客之侵權行為致房東之損害，請求房客支付損害賠償金額新臺幣30萬元(C)房客請求房東交付租賃契約正本(D)房客請求房東修繕房屋。

59.房東甲出租房屋予房客未成年人乙，嗣房客乙於屋中自殺，如房東欲對房客乙之法定代理人丙進行民事侵權行為訴訟，請求房價減損之損害，請問下列何者不是房東甲應盡的舉證責任？(A)乙明知或可得而之在他人家中自殺，會造成他人房價減損(B)房屋因房客乙的自殺導致房價減損(C)房價減損的金額(D)證明丙的監督並未鬆懈，或縱加以相當之監督仍不免發生損害

60.債權人就金錢請求或得易為金錢之請求，欲保全強制執行者，得向管轄法院為下列何種聲請?(A)假執行(B)假扣押(C)假處分(D)核發支付命令

61.債權人就金錢請求以外之請求，欲保全強制執行者得進行何種聲請?(A)假處分(B)假執行(C)假扣押(D)訴訟救助

62.出租人甲主張承租人乙積欠半年之租金及修繕費用，但是乙否認積欠租金，認為是甲任意調漲租金並虛報修繕費用。甲聲請依督促程序對乙發支付命令，乙因為不懂法律，在支付命令送達後20日之不變期間內並未向發命令之法院提出異議，甲即對乙聲請強制執行。下列敘述，何者與現行民事訴訟法規定相符？(A)支付命令之救濟僅適用再審程序。所以乙只能提再審救濟程序(B)支付命令不得為執行名義。故甲不可以拿執行命令聲請法院對乙強制執行(C)支付命令與確定判決無同一之效力，所以乙得提起確認債權不存在之訴(D)在執行程序中債務人乙不得提起確認債權不存在之訴

63.出租人甲與承租人乙簽訂租賃契約後，覺得房租太低因而心生後悔，因而向乙請求調漲租金，被乙拒絕後，甲片面終止租賃契約，並已找好鎖匠欲換鎖並聯絡搬家公司，欲逕自將乙之物品搬走，請問乙應為何種主張，才能「即時」獲得司法救濟，確保居住之權利？(A)向法院聲請甲不得為妨礙其使用租賃物(即房屋)之假處分請求(B)向法院聲請假扣押甲之財產(C)向市政府聲請不動產糾紛調處(D)向鄉鎮市公所聲請調解

64.甲無權占用乙所有土地，乙擬依不當得利之法則，向甲請求返還相當於租金之不當利益。該返還利益請求權之消滅時效期間為何?(A)15年(B)5年(C)2年(D)1年

65.房東出租房屋予房客後，房客遲繳租金，房東因而欲終止契約並提起給付租金之訴訟，下列何者正確?(A)房客遲繳租金達2個月可以直接終止(B)房客遲繳租金達2個月還需要催告才可以終止(C)房客遲繳租金達2個月還需要定期限催告，房客不繳後，才可以終止(D)房東無須催告，可以直接拿租賃契約書前往強制執行

66.房東出租房屋予房客，租約為1年，約定租約於民國106年12月31日屆期，屆期後房客沒有搬出去仍然按期交房租，房東收到租金後也沒表示反對的意思，此時租賃契約之效力為何？(A)租約於107年1月1日起即失效(B)租約於107年3月1日起即失效(C)原租約視為以不定期限之租約繼續(D)租賃契約自動延長效力1年

67.依民事訴訟法規定，提起上訴，應於第一審判決送達後幾日之不變期間內為之?(A)5日(B)10日(C)20日(D)30日

68.房客欠繳租金逾半年，平常上班又遇不到，為了催討租金，下列何者方式正確?(A)直接拿鐵鍊鎖住大門不讓房客進出(B)如果租賃標的是大樓社區，可以請管委會把房客進出的磁卡消磁，拒絕讓房客進出(C)可以向鄉鎮市、區公所調解委員會聲請調解(D)可以裝設攝影機，把鏡頭對準房客門口，以確認房客何時回家

69.下列關於調解之敘述，何者正確?(A)鄉鎮市區公所調解委員會所做成之民事調解經法院核定後，與民事確定判決有同一之效力(B)在區公所調解委員會所做成之民事調解經法院核定後，覺得不合理，可以直接再向法院提告(C)在區公所調解委員會所做成之民事調解經法院核定後，還是不得拿去聲請強制執行(D)在區公所調解委員會所做成之民事調解經法院核定後，覺得要賠的錢太多，可以主張被詐欺而撤銷調解筆錄

70.房東就房客於租賃期間使用房屋導致房屋所受損害之損害賠償，在房東知悉後，請求權時效為幾年？(A)6個月(B)1年(C)2年(D)5年

71.關於法院管轄之規定，下列敘述何者正確?(A)訴訟原則上由原告住所地之法院管轄(B)不動產之物權或其分割或經界涉訟者，專屬不動產所在地之法院管轄(C)兩造得以合意排除專屬管轄法院(D)定法院之管轄，以判決時為準

72.21歲之在學生甲向乙續租房屋半年，不料開學前接獲被退學通知。甲、乙之租賃契約效力如何?(A)有效(B)無效(C)得撤銷(D)效力未定

73.房客積欠房東租金，房東如欲委由租賃住宅管理人員代行訴訟程序，下列何者正確？(A)由房東出具委任狀予租賃住宅管理人員，經審判長許可後，可由租賃住宅管理人員為該訴訟之房東代理人(B)直接去開庭即可(C)直接去開庭即可，如果審判長制止，再坐到旁聽席發言即可(D)房東委任的效力及於每個審級，租賃住宅管理人員一、二、三審都有代理權限

74.房東甲將房屋出租予房客乙，租約二年，然乙承租半年後即拒絕給付租金達3個月，房東多次前往租屋處均未遇到乙，詢問鄰居丙，丙告知很久沒看到乙了，大概是搬走了吧等語，但房東並無證據確認房客乙已搬離，請問您如果為租賃住宅管理人員，應為如何之建議？(A)房客乙已經搬走，而且租金已超過2個月沒繳，可以直接進入屋內清掃租給下一個房客(B)房客乙已經搬走，而且租金已超過2個月沒繳，為求周全應該尋求管區員警及里長協助，強制開鎖進入(C)發存證信函定期限催繳，逾期限仍未繳者，再發存證信函終止租約後，強行開鎖進入(D)發存證信函定期限催繳，逾期限仍未繳者，再發存證信函終止租約後，向乙提出遷讓房屋之民事訴訟

75.甲有A屋，出租且交付於乙。依民法之規定下列敘述何者正確？(A)甲、乙間雖有反對轉租之約定，乙仍得將A屋一部出租於丙(B)乙租金支付遲延，甲即得終止契約(C)乙未經甲之承諾，將A屋全部轉租他人時，甲得終止契約(D)乙違反租賃物之約定使用方法者，甲即得終止契約

76.關於民事訴訟制度，下列敘述，何者正確？(A)民事訴訟原則上不需繳交裁判費(B)裁判費由被告先繳交(C)訴訟代理人一定要委任律師為之(D)並非所有民事訴訟均得提起第三審上訴

77.關於民事訴訟制度，下列敘述，何者正確？(A)民事訴訟當事人一定要親自到庭(B)當事人如不到庭，法院得拘提之(C)民事訴訟不得為公示送達(D)民事訴訟當事人如果無法到庭，可以委託代理人到庭，經法院允許後就可以代理當事人為訴訟行為

78.依民事訴訟法，下列何者不能作為執行名義聲請強制執行？(A)訴訟上和解成立者(B)法院之調解成立者(C)到律師事務所簽訂並由律師見證的和解契約(D)支付命令，債務人未於法定期間對之合法提出異議者

79.甲向乙承租房屋，供經營餐廳之用，租期為25年，另向丙承租土地一筆，於該土地上建造房屋一棟，租期為30年。下列敘述，何者正確？(A)兩個租賃契約期限均超過20年，應縮短為20年，並不得更新之(B)甲乙間之租賃契約期限不受20年之限制，租期25年不受影響(C)甲丙間之租賃契約期限不受20年之限制，租期30年不受影響(D)兩個租賃契約期限均超過20年，應縮短為20年，但得更新之

80.租賃契約已約定契約雙方不得提前終止契約，租賃期間若有發生下列何種情形，承租人仍得提前終止契約，出租人不得要求任何賠償？(A)租賃住宅因地震而毀損致無法居住(B)租賃處附近的鄰居麻將聲太大聲(C)租賃處廁所管道間飄出煙味(D)承租後才發現對面是墓園

81.甲向乙承租A屋，但樓下鄰居丙反映A屋浴室漏水至鄰居B屋。乙欲進行浴室漏水的修繕，但修繕期間甲將會無法使用廁所。請問下列敘述何者正確?(A)甲有配合乙的義務，故無法做任何主張(B)甲必須配合修繕，乙應將不能使用的期間及部分換算金額折抵租金(C)是丙的B屋漏水，甲可以選擇不配合處理(D)甲不願配合處理，則乙不應該透過調解或訴訟而堅持進入

82.甲出租其房屋於乙，契約並經公證，租賃物交付後，甲將房屋所有權移轉於丙，則下列敘述何者正確？(A)因甲已出租於乙，故所有權之移轉無效(B)因乙丙間無契約關係，故乙對丙而言為無權占有(C)此時發生法定契約承擔，丙成為出租人(D)甲乙間之租賃契約若為不定期，無買賣不破租賃之適用

83.非房屋所有權人是否有出租房子的權利?(A)雖非房屋所有權人，但只要是親人就可以任意出租給他人(B)非房屋所有權人無權將房屋出租給他人(C)非房屋所有權人若要將房屋出租給他人，需出示屋主同意書及代理文件(D)非房屋所有權人若要出租房屋給他人，需透過租賃管理服務業才可

84.簽約時，房客與房東約定好，應支付的押金3萬元將分3個月支付，並於合約中載明。但房客卻未依承諾繳付，請問房東能否依此終止租約?(A)可以，因為是房客未依承諾履行，房東可以終止租約要求房客遷出(B)可以，押金是房屋出租之必要項目，未全額支付押金，契約即無法生效(C)可以，押金對房東是很重要的保障，若未照承諾支付當然可以終止租約(D)不可以，因押金與租金性質不同，未支付並非是契約不成立，不可以任意終止

85.租約1個月後即將到期，承租人已告知出租人期滿不再續約，但出租人就開始帶新房客來看屋，且未事前通知承租人。請問承租人能否拒絕出租人的帶看要求?(A)可以，承租後使用權是在承租人，出租人不可以任意進出(B)不可，房子為出租人所有，出租人當然可以帶人進入看屋(C)不可以，因為拒絕會讓出租人不高興，所以最好還是配合，否則押金返還會被房東刁難(D)不可以，因為要好聚好散，不要因為這件事吵架

86.租約期滿雙方會同點交時，出租人認為承租人沒有愛護房子讓牆壁有斑駁褪色，所以要從押金中扣除清潔及粉刷費，但承租人認為並未刻意破壞並已做好清潔工作，故出租人不得自押金中扣除清潔與粉刷費用。下列敘述何者正確?(A)除非契約另有約定，否則承租人有返還原狀的義務，故油漆剥落都應該由承租人負責(B)承租人無刻意破壞房屋，且已回復原狀但牆面斑駁褪色是自然耗損，出租人不得要求承租人負擔清潔與粉刷費(C)這是出租要負擔的成本，當然是出租人要自己處理，但也可以要求承租人要回復原狀(D)承租人返還房屋時應以原狀返還，所以承租人應要先做好清潔及全室粉刷後才能退租

87.住宅租賃契約之修繕責任，若契約中無特別明訂，修繕責任是歸屬於哪一方?(A)承租人(B)出租人(C)保證人(D)出租人及承租人一人一半

88.租賃期間下列何種情形，非出租人法定終止權?(A)承租人遲繳租金1星期(B)承租人未經出租人同意，進行室內裝修(C)承租人未依租賃住宅使用規定，違法使用租賃物(D)承租人積欠管理費已達2個月租金，定相當期限催告仍不為給付

89.請問房東是否可將房子出租給未成年的大學生？(A)不可以，一定要成年才能承租(B)可以，但須取得法定代理人之同意(C)可以，但除了法定代理人同意外，還要陪同簽約才可以(D)契約自由原則，誰都可以簽名

90.甲向乙承租A屋，承租的第2年租約到期後並無重新訂契，至今已承租了10年。甲想要回鄉下生活，臨時向乙表示一個月後要搬走，但乙卻說提前終止須沒收2個月押金。下列敘述何者正確？(A)租約到期後沒簽新約，乙當然不能扣除甲的押金(B)此租約已是不定期租約，甲可以依習慣終止合約，乙不能扣除違約金(C)依定型化契約規定，可以扣違約金一個月(D)甲提出租約終止需經乙的同意，所以押金乙可以沒收

91.房東經房客反映進行浴室漏水的修繕處理，但施工多日影響到房客的居住品質。下列敘述何者正確？(A)房客有配合及容忍的義務，但可與房東協商不能居住得損失賠償(B)房客有配合及容忍的義務，不須做任何處理(C)工程期間難免造成這樣結果，忍耐幾天即可(D)房客要進行蒐證，但就算房東在修繕過程中導致自己的物品受損，也不能提出損壞賠償要求

92.承租人因個人因素想要提前終止租約，但出租人表示要扣下2個月押金做為違約金。雙方查看當初簽訂的租約內容，並未約定有提前終止事項。下列敘述何者正確？(A)未約定提前終止條文，代表雙方可隨時終止租約，且無任何罰則(B)未約定提前終止條文，需經雙方同意方能終止，或協商賠償金額(C)未約定提前終止，若想提前終止只要提前1個月告知，就可終止租約(D)未約定提前終止，但只要有提前1個月告知及賠償月的違約金，即可提前終止

93.簽約時，房東並未表示不可飼養寵物，但承租後卻向房客表示因為房客飼養寵物，故要終止租約。下列敘述何者正確？(A)房客承租已有使用權利，且在簽約時未做聲明，因此房客當然可以養寵物，房東不得事後再禁止。(到期時房客要將房屋回復原狀返還)(B)除非房客出具承諾書會把寵物管好、弄乾淨，不然房東還是可以終止租約(C)房東要求雖然沒有不法，但契約沒有約定，房客應該容忍配合一下(D)契約簽定前房東雖未表明，但養寵物非普遍性可接受的範圍，在房客未先詢問下，不可因既成事實而要求房東配合容忍

94.甲向乙承租A屋，但丙向甲出示相關證明表示自己才是A屋的所有權人，且無同意任何人出租A屋，並要求甲應於3日內遷出。下列敘述何者正確？(A)甲須先向乙協商並確認乙有無出租之權利，如果乙真的沒有出租的權利，甲只能終止與乙的契約，再向乙求償(B)雖然丙出現，但乙已將權利轉租給甲，甲仍有權利住到租約期滿(C)甲必須於3日內立刻搬離，但丙應返還給甲當初所支付之押金(D)甲不用搬離，請丙找到乙再來談後續收回房屋之事，否則請丙支付給甲搬遷費用及返還押金

95.甲向乙承租一間雅房居住使用，雙方在契約中並未對轉租與否等內容做約定。乙後來發現甲帶朋友丙進來一起居住並收取租金，故乙向甲表示這算轉租，所以要求終止租約。請問下列敘述何者正確？(A)法律規定，若沒有特別載明不能轉租，則乙無法依此終止租約(B)甲承租已有使用權利，乙不能干涉(C)甲承租後再與丙合住，並向丙收取租金，已為收益行為，在未告知房東下，已違反租賃住宅市場發展及管理條例規定，乙當然可以終止租約(D)乙可以要求漲租，但不能要求終止租約

96.租約到期承租人欲點交返還住宅，但出租人一直說太忙沒空處理，依租賃住宅市場發展及管理條例規定，請問承租人可以下列何者方式處理？(A)先通知出租人約定點交，屆期不出現就將鑰匙投入信箱或交管理員，請出租人自己去拿取，並請出租人返還押金(B)向出租人表示點交時間，如出租人點交時未到，經承租人定相當期限催告後，等期限到了，出租人仍藉故拒不點交，就直接視同完成點交(C)出租人不出面點交，什麼都不用作，而且鑰匙可先不必返還，等出租人退還押金後再返還鑰匙(D)發存證信函告知出租人已返還房屋，不必將鑰匙寄回，其他費用請出租人結算後限期返還押金

97.點交完成後，房東表示因水電、瓦斯、管理費尚未結清，也擔心事後發現有任何問題無法找到房客負責，故要先扣下全部押金，待1個月後再做返還。但房客執意當下要拿回押金，請問雙方可以如何處理？(A)一般出租都是這樣在處理租屋押金的，房客必須配合(B)若房屋點交後才發現問題，很難再找到房客負責，惟有先扣下押金才能掌握後續扣款(C)房東應該先還1個月押金給房客，等帳單來了結清後再做返還(D)房客可與房東以先請台水、台電及瓦斯公司進行水電瓦斯費的結算並結清，即可要求返還剩餘押金

98.出租人原則同意屋內設備等均由出租人負責修繕，但簽約時出租人另外加註若為消耗品則是由承租人自行負責。承租人入住1個月後發現馬桶止水軟墊磨損漏水，承租人告知出租人應進行修繕，但出租人表示這是消耗品，依約定應為承租人自行負責。請問下列敘述何者正確？(A)止水軟墊並沒有寫在契約的設備清單中，當然算消耗品(B)是否為消耗品因無法認定，所以誰都不能進行修繕(C)消耗品認定無法律明文規定，雙方只能協商方式處理，並在協商時對物品修繕再做清楚責任釐清(D)承租人自行修繕後再從租金中直接扣除即可

99.承租人承租房屋後，能否未經出租人同意即自行更換鎖具？(A)可以，承租人有使用權，為保障個人生命財產安全及隱私，有權利更換鎖具，但最好把原本的鎖具保留(B)不可以，房子非承租人所有，雖有使用權，但更換鎖具仍經由出租人同意(C)可以，但承租人換鎖後須將備份鑰匙留存一套給出租人(D)不可以，換鎖後出租人就無法隨時進入做維修，所以承租人不可任意換鎖

100.承租人在租約到期點退返還房屋後，一直未將戶籍自租賃地中遷出。請問房屋所有權人該如何處理？(A)不用處理，等承租人自己找到房子後自然會遷走(B)房屋所有權人可親自到戶政事務所，舉證該承租人已無居住事實及簽切結書即可辦理承租人之戶籍遷出(C)房屋所有權人可親自到調解委員會，舉證該承租人已無居住事實及簽切結書即可辦理承租人之戶籍遷出(D)想辦法請承租人自己出面去戶政事務所辦理遷出

101.甲向乙承租住家一間，於繳租日時延遲多日未繳，乙告知甲契約當中已簽下：「租金延遲繳交3日者，本租約自動失效，房客所有物品視為廢棄物處理。」甲已欠租超過3天，乙要求甲立刻搬離，否則將丟棄甲屋內物品，試問乙的處理方式是正確的嗎？(A)可以，契約自由原則，甲承諾不延遲繳交，乙當可依契約執行(B)不可以，依民法規定，欠租須累計至2個月的租金額度，甲才能終止契約(C)不可以，房東應有容忍的義務，延遲付租非不付租金，要先通知房客繳租，房客若仍不付租金，才可終止租約。(D)可以，付租是應該的，房東收不到租金，自然無須再提供租賃物

102.甲向乙承租房屋居住使用，契約尚餘2個月到期，甲告知乙，直接自押金扣抵即可，日後就無須再返還押租金，請問甲的做法是正確的嗎？(A)押金是可清償租賃契約所產生的債務，甲為押金支付者，當然有權決定扣抵(B)押金為承租人擔保承租期間損害賠償行為和處理遺留物責任，預先支付之金錢，房客不可任意主張扣抵(C)為避免甲在返還房屋時被乙隨意扣抵押金，甲為自保當然可以主張扣抵(D)甲若不支付租金，自然刑成債務，押金可做清償租賃期間所生之債務，因此，甲根本不用告知房東，直接扣抵即可

103.房東甲賣屋後，新屋主乙接手後告知現有承租戶丙，舊有租約雖然租期未達五年但已不適用，要重新簽定新約，若不簽約，丙將無權在此居住，請問下列敍述何者正確？(A)依民法規定房屋轉讓，原有房客雖有居住權利，但租約仍應重新簽定(B)乙已成為新屋主，可自行決定是否要重新簽定租約(C)依民法規定，房屋經轉讓他人，原有契約對房客仍然有效(D)依土地法規定，房屋經轉讓他人，原有契約對房客仍然有效