49 甲將其所有之 A 屋出租於乙，並交付乙占有，租賃關係存續中，甲將 A 屋 所有權移轉給丙，下列敘述何者錯誤？
(A)若甲乙間租賃契約之租期為 2 年，乙得對丙主張係合法承租人，有權占 有 A 屋
(B)若甲乙間租賃契約之租期為 3 年，乙、丙必須另外再簽訂租賃契約
(C)若甲乙間租賃契約之租期為 4 年，乙需向丙支付租金
(D)若甲乙間租賃契約之租期為 5 年，且經公證，乙得向丙主張係有權占有 A 屋

甲將其所有之 A 屋出租於乙，並交付乙占有，租賃關係存續中，甲將 A 屋 所有權移轉給丙，下列敘述何者錯誤？

(A) 若甲乙間租賃契約之租期為 2 年，乙得對丙主張係合法承租人，有權占 有 A 屋

(C) 若甲乙間租賃契約之租期為 4 年，乙需向丙支付租金

(D) 若甲乙間租賃契約之租期為 5 年，且經公證，乙得向丙主張係有權占有 A 屋


    

【案例】

甲將其位於北市東區一樓店面租予好友乙，雙方約定租期2年，每月租金5萬元。而後，經過1年2個月，甲又將其店面出售並移轉所有權登記予丙。試問：
一、設乙於店面移轉予丙時，僅支付6個月租金予甲，則甲、丙尚各可向乙請求多少租金？依據何在？
二、承上題，若甲於租賃契約訂立後向A銀行貸款，並以該店面(移轉予丙前)設定普通抵押權，A銀行於店面移轉予丙後實行抵押權，則上開租金債權歸屬有無不同？
三、為擔保乙之租金債務確實清償，乙之友人丁為甲提供不動產設定普通抵押權，請問於第8年後，甲或丙可否向丁實行抵押權取償？



【分析】

一、租金債權之多重特性：
    (一)法定孳息：
          租金債權屬於因使用收益標的物之法律關係所得之收益，性質上應為「法定孳息」。
        1、收取權人：
             法定孳息來自於一定法律關係，故僅有該法律關係之當事人方有法律上請求法定孳息之權利。
        2、實行抵押權對於法定孳息收取權之影響：
             依民§864規定，抵押權人欲對於抵押物之法定孳息實行抵押權者，須符合以下要件：
           (1)須為抵押物扣押後所生之法定孳息。
           (2)須為抵押人得收取之法定孳息。
           (3)須通知清償義務人抵押物遭扣押之情事(對抗要件)。
    (二)時效制度上之特殊性：
        1、租金債權給付之清償期，原則上依當事人之約定而有不同，故租金給付期限之不同可能造成適用不同之消滅時效期間。
        2、利息、租金或其他定期給付之各期給付請求權，為促其權利人儘速請求履行，以利及早結束債權債務關係，故民§145Ⅱ規定此等定期給付之各期給付請求權不適用民§145Ⅰ規定。亦即租金債權約定以定期方式之給付者，如其已罹於時效時，就其所設定之擔保物權應於時效屆至時一併消滅。

二、「買賣不破租賃」發生時之影響：
     (一)買賣不破租賃規定之效力：
        1、「買賣不破租賃」係使租賃契約產生法定移轉之效果，則在承租人與受讓人間，自無需另立租賃契約，於受讓時當然發生租賃關係。
        2、受讓人自取得租賃契約中出租人地位後，依民§70Ⅱ規定，即屬有權向承租人收取法定孳息之權利人，原出租人即無權收取。倘承租人已預付租金者，原出租人所預收之租金即屬無法律上原因而取得之不當得利。
        3、承租人未必知悉租金債權移轉情事，應類推民§297規定。
    (二)標的物讓與前未清償租金之權利歸屬：
          買賣不破租賃規定之效力，其內容乃使租賃契約所生之全體權利義務一併讓與受讓人或由受讓人承擔。故如有承租人已積欠原出租人之租金債權，其性質亦屬租賃契約中約定之租金債權之支分權，應可類推民§295Ⅱ規定，即該等租金債權推定一併移轉予受讓人，但當事人如有特約時，可舉反證 推翻之。

【結論】

一、依民§425Ⅰ規定，租賃契約已移轉為丙乙間，移轉後發生之租金債權應由丙收取。惟於店面移轉前，乙仍積欠甲8個月租金未付，其性質應屬支分權，應類推民§295Ⅱ規定，仍推定移轉予丙，但甲得舉反證推翻之。

二、依民§864規定，上題8個月之租金債權非抵押權之效力所及，故A銀行不得就該租金債權為執行，該部分仍推定移轉予丙，並得由丙收取。

三、租金債權已移轉於丙，則為擔保租金債權償之抵押權亦應隨同移轉予丙(類推民§295Ⅰ)，故應由丙實行該抵押權。然題中當事人係約定按月給付租金，屬於定期給付之債權，其消滅時效依民§126規定，期間僅有5年，而迄今未清償之狀態已達8年，應認為已罹於時效。復依民§154Ⅱ規定，丙之抵押權已於時效屆至時消滅，無論甲或丙均不得對丁實行抵押權。
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買賣不破租賃原則是什麼？

民法§ 425 第 1 項：「出租人於租賃物交付後，承租人占有中，縱將其所有權讓與第三人，其租賃契約，對於受讓人仍繼續存在。」

買賣不破租賃原則是民法中對於租賃與買賣關係的規範，「不破」是「不打破」的意思，也就是後成立的所有權讓與行為（最常見的即為買賣行為）不會打破先成立的租賃契約，承租人依然有權繼續使用、收益該租賃物。

舉例而言：房客小明向房東小華租了一間房子，在租約到期之前，小華又將該房屋轉賣給第三人小美。此時，基於買賣不破租賃原則，小明可以主張自己與小華訂立的租賃契約依然有效，只要有按時繳交房租，小明就可以繼續住在租來的房子裡，直到租約到期為止。

買賣不破租賃原則有例外嗎？

依照目前的多數的見解，買賣不破租賃原則僅適用於不動產買賣與租賃的情形，並且有兩項例外情況，是不適用買賣不破租賃原則的（民法§ 425 第 2 項）：

1. 未經公證的不定期租賃契約

2. 未經公證、且租約超過 5 年的租賃契約

在這兩種情形下，即便房屋被轉賣、新屋主不願繼續出租，要回收房屋，房客也不得以買賣不破租賃原則對抗新屋主。
https://lawplayer.tw/blog/p/purchase-is-subject-to-existing-leases

債權相對性原則：
債權相對性，或稱債之關係相對性，是指債權人僅得向債務人主張權利。因為債之關係既然是債權人與債務人間所生之法律關係，當然只能在債權人與債務人之間發生效力，故不得對相對人以外之第三人主張之。

債權相對性之例外，「債權物權化」：

資料來源：https://qiming-law.com/2019/08/26/%E5%82%B5%E6%B3%95%E7%B8%BD%E8%AB%96%EF%BC%9A%E5%82%B5%E6%AC%8A%E7%9B%B8%E5%B0%8D%E6%80%A7%E5%8E%9F%E5%89%87%E8%88%87%E4%BE%8B%E5%A4%96/ 

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