四、請問採權利變換方式進行都市更新之區分所有建物，權利變換前區分所 有建物之基地總價值低於區分所有建物坐落基地之素地總價值者，各區 分所有建物之基地權利價值如何計算？權利變換後區分所有建物及其 土地應有部分權利價值的查估應考慮那些因素？（25 分）