104年 - 專技高考_不動產估價師不動產投資分析#26597

科目：不動產投資(含分析、經營管理、估價) | 年份：104年 | 選擇題數：0 | 申論題數：10

試卷資訊

所屬科目：不動產投資(含分析、經營管理、估價)

選擇題 (0)

申論題 (10)

⑴請問不動產投資信託基金與實體的不動產投資在經營的主體和流動性方面有何不同？（5 分）

⑵投資人若擬選擇單一標的進行投資，請以平均數變異數準則（Mean-Variance Criterion, MVC）和變異係數（Coefficient of Variation, CV）判斷較佳的投資標的為何？並說明之。（10 分）

⑶投資人若擬在以下 AB、CD、DE、BE、CE 等標的投資組合中選擇較佳之投資標的，其中投資組合內各投資標的投資比例各為 50%，請計算各該組合之利潤與風險，判斷較佳的投資組合為何？並說明之。（10 分）

⑴該大樓平均每年之租金收入為新臺幣 3,000 萬元，營運費用為每年新臺幣 1,000 萬元

⑵銀行可貸款 7 成，貸款利率 5%，15 年內每年等額平均償還本息

⑶研判景氣持穩，預估未來 3 年內該大樓無閒置空間情況，且營運總收益自投資後第 2 年起逐年穩定成長 5%，營運費用每年增加 2%，第 4 年後不再成長利率因子參考值年金現值利率因子 PVIFA(5%,15) 10.3797 現值利率因子 PVIF(5%,15) 0.4810 終值利率因子 FVIF(5%,15) 2.0789 年金終值利率因子 FVIFA(5%,15) 21.579 請問，在自有資金要求之報酬率為 10%且不考慮稅賦之情況下，該辦公大樓在第 1、2、3 年年初時之合理價格應各為若干？（25 分）

⑴陳老先生每月月初可自 A 銀行領取多少錢？（8 分）

⑵第 3 年年底此一逆向年金抵押貸款餘額（RAM balance）將是多少元？（5 分）

⑶假設陳老先生希望前 5 年每月初都可自 A 銀行領得新臺幣 14,851.5 元，在貸款餘額上限與還款期限都不變的情況下，自第 6 年起，陳老先生每月月初可自 A 銀行領取多少錢？（12 分）（註：可應用以下利率因子： PVIFA(12%,3) = 2.401831； FVIFA(12%,3) = 3.374400； PVIFA(12%,5) = 3.604776； FVIFA(12%,5) = 6.352847； PVIF(12%,5) = 0.567427； FVIF(12%,5) = 1.762342； PVIFA(12%,10) = 5.650223； FVIFA(12%,10) = 17.548735； SFF(12%,10) = 0.056984； PVIFA(1%,36) = 30.107505； FVIFA(1%,36) = 43.076878； PVIFA(1%,60) = 44.955038； FVIFA(1%,60) = 81.669670； PVIF(1%,60) = 0.550450； FVIF(1%,60) = 1.816697； PVIFA(1%,120) = 69.700522； FVIFA(1%,120) = 230.038689； SFF(1%,120) = 0.004347）

四、何謂 ROR（Rate of Return on Total Capital）？何謂 ROE（Rate of Return on Equity）？何謂 K 值（Mortgage Constant, MC 或 K）？試以這三個指標及正、負槓桿說明投資可以獲利的情形。（25 分）