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101年 - 101年專門職業及技術人員高等會計師、不動產估價師、專利師、民間之公證人、第二次社會工作師、101年專門職業及技術人員高等律師考高等_不動產估價師#33616

科目：不動產投資(含分析、經營管理、估價) | 年份：101年 | 選擇題數：0 | 申論題數：6

試卷資訊

所屬科目：不動產投資(含分析、經營管理、估價)

選擇題 (0)

申論題 (6)

⑴此投資案之內部報酬率（Internal Rate of Return, IRR），並以折現率為橫軸，淨 現值（Net Present Value, NPV）為縱軸，畫出此案之淨現值曲線及內部報酬率落 點，並建議甲公司投資決策。（8 分）
⑵若甲公司可能因資金來源不同等因素而可能有兩個必要報酬率，即 3%及 8%， 試求出此二者必要報酬率下之淨現值，並提供你的建議，及說明此結果有別於一般 財務原則之原因。（12 分）
⑶假設目前市場上之無風險利率為 2%，甲公司之必要報酬率為 5%，試就此專案提出 投資可行性之建議。（5 分）
二、試就以下四個因素：貨幣供給額（或信用程度）、通貨膨脹率（或物價水準）、經濟 成長（或總產出）及貨幣的流通速度，說明其間之關係，並探討資產價格如何受其 影響。（10 分）另根據上式，就以下臺灣不動產市場曾歷經的漲幅：民國 62 年、 民國 76 年及民國 98 年，簡述當時不動產市場發展的情況，並比較此三波漲幅可能 之泡沫程度。（15 分）
三、若某不動產標的明年淨收益為 R，假設期末收取，且未來每年淨收益可持續成長 g， 則在必要報酬率為 k 之情況下，試列式推導此不動產標的之基本價值。（8 分） 另若某不動產標的面積為 300 平方公尺，其營運預期在未來第一、二、三年將分別 獲取租金及其他項目收入的淨營運收益（Net Operating Income, NOI）新臺幣 50 萬 元、60 萬元及 70 萬元，假設年底收取，之後淨營運收益預計固定成長 2%，直到 永遠。又在該區域內類似不動產標的超過 30 筆，將這些類似不動產進行價格（單位為 萬元）及面積（單位為平方公尺）之簡單迴歸分析後，得出迴歸式之截距項為 60， 面積之係數為 3.5，若市場平均之必要報酬率為 10%，試估算該不動產之泡沫程度。 （17 分）
四、某甲規劃投資一家飯店，共有200 個房間，平均每間房租為每日新臺幣3000 元，一年 以 365 天計，假設無其他收入，預估閒置率為 20%，且營運費用率為預估總收益之 30%。若某甲向銀行融資 6 億元，期限 20 年，按年等額攤還本息，貸款年利率 6%。 某甲打算待業績穩定後在第 5 年底還清貸款後出售此飯店，預計可售價格為 20 億元， 在某甲之必要報酬率為 10%及不計稅負與折舊之假設下，試求算此飯店在目前之合 理投資價格。（25 分） （註：假設每年總收益不計時間價值在當年底直接合計；可應用以下之利率因子： PVIF(6%, 5)=0.7473； PVIF(10%, 5)=0.6209； PVIFA(6%, 5)=4.2124； PVIFA(6%, 15)=9.7122； PVIFA(6%, 20)=11.4699； PVIFA(10%, 5)=3.7908； PVIFA(10%, 15)=7.6061； PVIFA(10%, 20)=8.5136）