⑴該大樓平均每年之租金收入為新臺幣 3,000 萬元，營運費用為每年新臺幣 1,000 萬元

⑴請問不動產投資信託基金與實體的不動產投資在經營的主體和流動性方面有何不 同？（5 分）

⑵投資人若擬選擇單一標的進行投資，請以平均數變異數準則（Mean-Variance Criterion, MVC）和變異係數（Coefficient of Variation, CV）判斷較佳的投資標的 為何？並說明之。（10 分）

⑶投資人若擬在以下 AB、CD、DE、BE、CE 等標的投資組合中選擇較佳之投資標 的，其中投資組合內各投資標的投資比例各為 50%，請計算各該組合之利潤與風 險，判斷較佳的投資組合為何？並說明之。（10 分）

⑵銀行可貸款 7 成，貸款利率 5%，15 年內每年等額平均償還本息

⑶研判景氣持穩，預估未來 3 年內該大樓無閒置空間情況，且營運總收益自投資後 第 2 年起逐年穩定成長 5%，營運費用每年增加 2%，第 4 年後不再成長 利率因子參考值 年金現值利率因子 PVIFA(5%,15) 10.3797 現值利率因子 PVIF(5%,15) 0.4810 終值利率因子 FVIF(5%,15) 2.0789 年金終值利率因子 FVIFA(5%,15) 21.579 請問，在自有資金要求之報酬率為 10%且不考慮稅賦之情況下，該辦公大樓在第 1、2、3 年年初時之合理價格應各為若干？（25 分）

⑴陳老先生每月月初可自 A 銀行領取多少錢？（8 分）

⑵第 3 年年底此一逆向年金抵押貸款餘額（RAM balance）將是多少元？（5 分）

⑶假設陳老先生希望前 5 年每月初都可自 A 銀行領得新臺幣 14,851.5 元，在貸款餘 額上限與還款期限都不變的情況下，自第 6 年起，陳老先生每月月初可自 A 銀行 領取多少錢？（12 分） （註：可應用以下利率因子： PVIFA(12%,3) = 2.401831； FVIFA(12%,3) = 3.374400； PVIFA(12%,5) = 3.604776； FVIFA(12%,5) = 6.352847； PVIF(12%,5) = 0.567427； FVIF(12%,5) = 1.762342； PVIFA(12%,10) = 5.650223； FVIFA(12%,10) = 17.548735； SFF(12%,10) = 0.056984； PVIFA(1%,36) = 30.107505； FVIFA(1%,36) = 43.076878； PVIFA(1%,60) = 44.955038； FVIFA(1%,60) = 81.669670； PVIF(1%,60) = 0.550450； FVIF(1%,60) = 1.816697； PVIFA(1%,120) = 69.700522； FVIFA(1%,120) = 230.038689； SFF(1%,120) = 0.004347）

四、何謂 ROR（Rate of Return on Total Capital）？何謂 ROE（Rate of Return on Equity）？何謂 K 值（Mortgage Constant, MC 或 K）？試以這三個指標及正、負槓 桿說明投資可以獲利的情形。（25 分）

（四）簡述本案土地開發之流程及應注意事項。【13 分】

110年 - 110 中華郵政股份有限公司_職階人員甄試試題_營運職／資產營運：不動產投資(含不動產經營管理)#106536

105年 - 105年專技高考不動產投資分析#55556

104年 - 104年專門職業及技術人員高等會計師、不動產估價師、專利師考專技高考_不動產估價師#29830

104年 - 104年營運職資產營運不動產投資(含分析、經營管理、估價)考古題#27909

104年 - 專技高考_不動產估價師不動產投資分析#26597

103年 - 103年專門職業及技術人員高等會計師、不動產估價師、專利師、民間之公證人考專技高考_不動產估價師#31230

102年 - 102年專門職業及技術人員高等會計師、不動產估價師、專利師考高等_不動產估價師#33751

102年 - 102年營運職資產營運不動產投資考古題#28085

101年 - 101年專門職業及技術人員高等會計師、不動產估價師、專利師、民間之公證人、第二次社會工作師、101年專門職業及技術人員高等律師考高等_不動產估價師#33616

100年 - 100年專門職業及技術人員高等會計師、社會工作師、不動產估價師、專利師、100年專門職業及技術人員高等律師考高等_不動產估價師#34271