(一) A 屋的所有權為何人所有？乙、丙間租賃契約之效力為何？

一、A 屋的所有權仍屬甲所有

甲與乙通謀作成買賣契約並辦理移轉登記，但當事人雙方均無真意欲為移轉所有權之意思，此屬：

民法第 87 條：通謀虛偽表示 → 無效

當事人互相通謀而為虛偽之意思表示者，其意思表示無效。

因此：

1. 買賣契約本身無效（債權行為無效）

2. 依之所為之所有權移轉登記亦屬無效（物權行為無效）

民法物權法定主義要求：

債權行為無效 → 物權行為亦無效

故即使登記在乙名下，仍屬「無權登記」。

因此：A 屋之真正所有人仍為甲。

二、乙與丙之間的租賃契約效力

乙非所有權人，但將 A 屋出租給善意丙，效力分兩層：

（一）對丙是否有效？——有效（民法 § 425 但書、表見承租）

雖然乙不是所有權人，但：

1. 丙為善意承租人

2. 乙為登記上的名義權利人（表見權利人）

3. 丙有理由相信乙是房屋所有權人或至少有出租權限

依實務及學說：

名義登記人將不動產出租時，善意承租人之租賃契約有效。

因此：

乙與丙間之租賃契約 → 對丙有效

丙可以依契約向乙主張租賃關係成立。

（二）對真正所有人甲是否有效？——原則上不及於甲（民法 § 425 I）

民法第 425 條：

出租人無權出租，租賃對真正權利人不生效力。

因此原則上：

• 甲可否認丙之租賃權

• 得向丙請求返還房屋（除有其他保護規定外）

但本題有特殊情節——

（三）本案是否例外對甲有效？視甲是否構成「權利外觀」

甲與乙通謀做成虛偽買賣並「移轉登記」至乙名下，使乙外觀上成為不動產所有權人。

因此：

甲自身造成乙表見權限 → 對善意第三人丙應負責

丙合理信賴乙為所有權人且租賃權限存在。

依「權利外觀理論」、「信賴保護原則」：

租賃契約對甲亦發生效力。

即：
甲不得對丙主張無權出租。

此為最高法院判決一貫見解：
登記名義人將房屋出租予善意承租人時，真正所有權人不得否認租賃效力。

三、結論（可直接寫在考卷上）

1. A 屋買賣屬通謀虛偽表示，依民法 §87 無效；其所有權移轉登記亦無效。
   → A 屋的所有權仍為甲所有。

2. 乙、丙間的租賃契約屬有效契約。

   • 對丙有效（丙為善意承租人）

   • 對甲亦有效，因甲與乙通謀造成乙為登記名義人，構成權利外觀，甲不得否認。