四、簡述美國次級房貸（subprime mortgage）違約風暴之起因，及其可能如何影響美國不動產市場。（20 分）

二、某地產大亨擁有市中心一大樓，該土地不限使用種類，可作為飯店、商場或辦公大樓使用，目前為辦公大樓使用，年租金為 5,800 萬元，營運費用率為 10%。但有不動產顧問提供意見，建議大亨改建為旅館或商場使用，若改建為旅館委託經營，可獲得年租金毛收益 8,000 萬元，營運費用率約 30%，重建成本約為 4,000 萬元，且期初需支付一筆管理簽約金 500 萬元；若改建為商場使用，每年租金及抽成收入約為 1 億元，營運費用率約 50%，重建成本約為 3,000 萬元。不論改建為何種形式，拆除大樓之成本為 800 萬元，試以「最有效使用原則」為該大亨建議最高價值之使用方式（假設所有使用方式之必要報酬率均為 5%）。（25 分）