9.下列何種情形，出賣人應負物之瑕疵擔保責任？
(A)買受人於契約成立時，知物具有瑕疵
(B)買受人於契約成立時，知物具有瑕疵，但出賣人故意不告知瑕疵
(C)買受人因重大過失而不知物有瑕疵，且出賣人並未保證無瑕疵
(D)買受人因重大過失而不知物有瑕疵，且出賣人並未保證無瑕疵，但出賣人故意不告知瑕疵

第 355 條 （物之瑕疵擔保責任之免除）

買受人於契約成立時，知其物有前條第一項所稱之瑕疵者，出賣人不負擔保之責。

買受人因重大過失，而不知有前條第一項所稱之瑕疵者，出賣人如未保證其無瑕疵時，不負擔保之責。但故意不告知其瑕疵者，不在此限。

• 契約＋知＝不負責（ＮＧ商品較便宜）
• 重大過失＋不知－未保證＝不負責（自然因素）
• 重大過失＋不知－未保證＋故意不告知＝負責（人為因素）

不用死記法條, 依照常理判斷, 一般買賣契約中，買受人的責任是交付價金，故出賣人本來就必須要負起瑕疵擔保責任，這是屬於無過失主義.除非, 物品的瑕疵是買受人本來就知道, 既然知道了還買, 所以, 賣方就無所謂擔保責任問題

關於買賣契約的物之瑕疵擔保責任，下列敘述，何者錯誤？ 
(A)買受人須無過失 
(B)為出賣人之法定擔保責任，不以出賣人有故意過失為必要 
(C)瑕疵擔保責任在於維持交易上之對價等值與誠實信用 
(D)價值減少之程度無關重要者，不得視為瑕疵

初等/五等/佐級◆法學大意- 102 年 - 102年地方五等法學總複習#10938

答案：A

A. 需買受人為善意並無重大過失

所謂「物之瑕疵擔保」係指物之出賣人，需從買賣標的物本身之瑕疵，負無過失之瑕疵擔保責任。 物之瑕疵擔保的要件如下： （一）需物之瑕疵於危險移轉時已存在 （二）需買受人為善意並無重大過失 （三）買受人須於除斥期間內主張 一、物之瑕疵擔保 所謂「物之瑕疵擔保」係指物之出賣人，需從買賣標的物本身之瑕疵，負無過失之瑕疵擔保責任。換句話說，若購屋人購屋後發現該屋本身有物之瑕疵時，於符合以下要件之情況下，即可請求屋主依物之瑕疵擔保的相關規定予以負責。 物之瑕疵擔保的要件如下： （一）需物之瑕疵於危險移轉時已存在：即該瑕疵須於房屋過戶前已存在。（民法第三百五十四條參照） （二）需買受人為善意並無重大過失：即該瑕疵需購屋人於購屋前非因故意或重大過失而不知（民法第三百五十五條參照） （三）買受人須於除斥期間內主張：原則上，買受人受領買賣標的物後，應按物之性質，依通常程序儘速檢查其所受領之物。如發見有應由出賣人負擔保責任之瑕疵時，應立即通知出賣人（民法第三百五十六條參照）。惟如本案例之房屋漏水瑕疵，購屋人通常於交屋後不易發現其瑕疵，一般需居住一段時間後始能得知。但為避免買賣雙方法律關係久懸未決，故依民法第三百六十五條之規定，購屋人應於得知瑕疵後六個月或自房屋之交屋時起五年，向出賣人主張權利，否則將因時效經過而喪失權利。 若符合以上之要件，則購屋人自得依民法第三百五十九條、第三百六十條之規定解除契約，或請求屋主減少價金，甚至請求損害賠償。 二、不完全給付 此外，若因出賣人當初簽約前故意不於房屋現況說明書填寫房屋漏水問題或故意不告知瑕疵時，則因此時係可歸責於出賣人之事由致債務不能完全履行，故依民法第二百二十七條之規定，購屋人亦可請求出賣人修補該漏水之瑕疵。 至於房屋仲介公司在本案例中，除非其營業員當初亦與出賣人共同欺瞞購屋人，否則其於法律上並無任何義務可言，此時購屋人僅可請求其為雙方溝通協調，以為其爭取最大之利益。