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5 按公寓大廈之共有部分為區分所有人所分別共有。下列關於共有部分之使用、收益及處分權能之說明，何者與公寓大廈管理條例之規定不符？
(A)各區分所有權人按其共有之應有部分比例，對建築物之共用部分有使用收益之權。但另有約定者從其約定
(B)共用部分得約定供特定區分所有權人使用。但有違法令使用限制之規定者，不得約定專用
(C)共用部分之應有部分應隨同專有部分一併移轉或設定負擔。但另有約定者從其約定
(D)共用部分之拆除，應依區分所有權人會議之決議為之
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統計： A(356), B(235), C(1438), D(156), E(0) #3349424
統計： A(356), B(235), C(1438), D(156), E(0) #3349424
詳解 (共 8 筆)
陳建宇
#6549419
研究了一下，應該是錯在【但另有約定者從其約定】這句話。
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因為就第四條第二項來看，專有跟共用有【不可分性】，不會因為另有約定，就可以從其約定。
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歡迎指教，謝謝。
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Mmm
#6406954
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(C) 共用部分之應有部分應隨同專有部分一併移轉或設定負擔。但另有約定者從其約定
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公寓大廈管理條例
第四條第二項
專有部分不得與其所屬建築物共用部分之應有部分及其基地所有權或地上權之應有部分分離而為移轉或設定負擔。
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Rku.
#6523844
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感覺大家都搞錯 可以想一下我說的 不一定對
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公寓大廈管理條例
第四條第二項
專有部分不得與其所屬建築物共用部分之應有部分及其基地所有權或地上權之應有部分分離而為移轉或設定負擔。
所以專有部分要移轉或設定負擔，是要帶著共用部分之應有部分及基地所有權之應有部分
不能分開，這三個就像連體嬰，要一起打包
而c選項少提基地部分 自然是錯的
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一起加油
#6726314
*「共用部分」與「專有部分」不得分離而為移轉，或設定負擔。
*並無「另有約定者從其約定」之規定。
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林泰源
#6585663
■ 前言
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區分所有(針對某一建築物區分為專有部分及共用部分)為公寓大廈(指區分所有建築物及基地，為兩種不同不動產)獨有的特殊物權關係類型，其核心概念與一般共有關係(分別共有、公同共有--所有權)相似，然而，公寓大廈管理條例對共用部分的規定，有更為詳細的規範。依第三條解釋，共用部分係指公寓大廈專有部分以外之其他部分及不屬專有之附屬建築物，而供共同使用者。
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依民法第765條規定，所有權為一種完全物權，所有權人能對物完全支配且在法律限制下(所有權社會化)得任其使用、收益、占有及處分所謂。其權能可分為積極權能(民765)與消極權能(物上請求權-民767)。
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(一)使用：不改變物之性質，對物加以利用之行為，如：改良、保存與利用。
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(二)收益：天然孳息+自然孳息，如租賃。
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(三)處分：事實上處分+法律上處分(債權+物權)，為最廣義之處分權。移轉、設定負擔，屬於法律上之物權處分也。
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公寓大廈管理條例乃民法之特別法，故其針對專有部分、共用部分使用、收益及處分權亦有其限制。依據該法第四條、第五條及第九條規定：
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◇第 4 條
區分所有權人除法律另有限制外，對其專有部分，得自由使用、收益、處分，並排除他人干涉。
專有部分不得與其所屬建築物共用部分之應有部分及其基地所有權或地上權之應有部分分離而為移轉或設定負擔。
◇第 5 條
區分所有權人對專有部分之利用，不得有妨害建築物之正常使用及違反區分所有權人共同利益之行為。
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故區分所有權人，對其專有部分權能與民法規定無異。然而，其移轉、設定負擔須與其於共有部分之應有部分及基地應有部分一同移轉、設定負擔，因其三者具有同一經濟目的，具有「一體性」，使管理單純化，故而三者皆不得單獨分離而為處分。另外，公寓大廈公共基金亦同有一體性之特質。
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◇第九條
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各區分所有權人按其共有之應有部分比例，對建築物之共用部分及其基地有使用收益之權。但另有約定者從其約定。
住戶對共用部分之使用應依其設置目的及通常使用方法為之。但另有約定者從其約定。
前二項但書所約定事項，不得違反本條例、區域計畫法、都市計畫法及建築法令之規定。
住戶違反第二項規定，管理負責人或管理委員會應予制止，並得按其性質請求各該主管機關或訴請法院為必要之處置。如有損害並得請求損害賠償。
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由上可知，區分所有權人對其共用部分及基地之利用，僅對其共有之應有部分比例享有收益及使用之權，不包含處分之權。另有規約或約定者，仍不得違反相關行政法令之規定，若有違反管委會應予以制止或訴請法院或當地地方政府處置之。
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專有部分與共用部分之維護、管理、修繕、拆除，亦有其相關限制，規定於第10條第11條第12條中。
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◇第 10 條
專有部分、約定專用部分之修繕、管理、維護，由各該區分所有權人或約定專用部分之使用人為之，並負擔其費用。
共用部分、約定共用部分之修繕、管理、維護，由管理負責人或管理委員會為之。其費用由公共基金支付或由區分所有權人按其共有之應有部分比例分擔之。但修繕費係因可歸責於區分所有權人或住戶之事由所致者，由該區分所有權人或住戶負擔。其費用若區分所有權人會議或規約另有規定者，從其規定。
前項共用部分、約定共用部分，若涉及公共環境清潔衛生之維持、公共消防滅火器材之維護、公共通道溝渠及相關設施之修繕，其費用政府得視情況予以補助，補助辦法由直轄市、縣（市）政府定之。
◇第 11 條
共用部分及其相關設施之拆除、重大修繕或改良，應依區分所有權人會議之決議為之。
前項費用，由公共基金支付或由區分所有權人按其共有之應有部分比例分擔。
◇第 12 條
專有部分之共同壁及樓地板或其內之管線，其維修費用由該共同壁雙方或樓地板上下方之區分所有權人共同負擔。但修繕費係因可歸責於區分所有權人之事由所致者，由該區分所有權人負擔。
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據此，專有部分，主要由區分所有權人自行管理維護之；共用部分，主要由管委會或管理負責人管理維護之，其拆除、重大修繕或改良，須區分所有權人決議為之。
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<選項分析>
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注意題目要求為不符合公寓大廈管理條例之規定，故而選項描述有瑕疵者應屬於不符者。
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A. 完全符合第九條第一項規定。
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B. 完全符合依據第七條規定。
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◇第 7 條
公寓大廈共用部分不得獨立使用供做專有部分。其為下列各款者，並不得為約定專用部分：
一、公寓大廈本身所占之地面。
二、連通數個專有部分之走廊或樓梯，及其通往室外之通路或門廳；社區內各巷道、防火巷弄。
三、公寓大廈基礎、主要樑柱、承重牆壁、樓地板及屋頂之構造。
四、約定專用有違法令使用限制之規定者。
五、其他有固定使用方法，並屬區分所有權人生活利用上不可或缺之共用部分。
公寓大廈共用部分不得獨立使用供做專有部分。其為下列各款者，並不得為約定專用部分：
一、公寓大廈本身所占之地面。
二、連通數個專有部分之走廊或樓梯，及其通往室外之通路或門廳；社區內各巷道、防火巷弄。
三、公寓大廈基礎、主要樑柱、承重牆壁、樓地板及屋頂之構造。
四、約定專用有違法令使用限制之規定者。
五、其他有固定使用方法，並屬區分所有權人生活利用上不可或缺之共用部分。
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C. 並無此規定，該法並未規定共用部分有處分之權能。正確應改為專有部分移轉或設定負擔時，應隨共用部分之應有部分及基地之應有部分併同移轉、設定負擔。以符合第四條第二項之反面敘述以及第九條規定。
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D. 完全符合第十一條第一項之規定。
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因此本題應選擇 C
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<參考資料>
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a6972342
#7312810
(C) 共用部分之應有部分應隨同專有部分一併移轉或設定負擔。但另有約定者從其約定
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區分所有權人除法律另有限制外，對其專有部分，得自由使用、收益、處分，並排除他人干涉。
專有部分不得與其所屬建築物共用部分之應有部分及其基地所有權或地上權之應有部分分離而為移轉或設定負擔。
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