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8 內政部公告之「預售屋買賣定型化契約應記載及不得記載事項」及「不動產說明書應記載或不得記載事項(預售屋部分)」，均要求預售屋之買賣須具備履約擔保制度。試問：由建商或起造人將建案土地及興建資金信託予某金融機構或經政府許可之信託業者執行履約管理。興建資金應依工程進度專款專用。簽定預售屋買賣契約時，賣方應提供上開信託之證明文件或影本予買方。此係屬何種履約擔保？
(A)不動產開發信託
(B)價金返還保證
(C)價金信託
(D)同業連帶擔保
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統計： A(1544), B(79), C(436), D(51), E(0) #3349427
統計： A(1544), B(79), C(436), D(51), E(0) #3349427
詳解 (共 7 筆)
Mmm
#6406970
8 內政部公告之「預售屋買賣定型化契約應記載及不得記載事項」及「不動產說明書應記載或不得記載事項(預售屋部分)」，均要求預售屋之買賣須具備履約擔保制度。試問：由建商或起造人將建案土地及興建資金信託予某金融機構或經政府許可之信託業者執行履約管理。興建資金應依工程進度專款專用。簽定預售屋買賣契約時，賣方應提供上開信託之證明文件或影本予買方。此係屬何種履約擔保？
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(A) 不動產開發信託
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預售屋買賣定型化契約應記載及不得記載事項
七之一 履約擔保機制
本預售屋應辦理履約擔保，履約擔保依下列方式擇一處理：
不動產開發信託
由建商或起造人將建案土地及興建資金信託予某金融機構或經政府許可之信託業者執行履約管理。興建資金應依工程進度專款專用。又簽定本契約時，賣方應提供上開信託之證明文件或影本予買方。
本預售屋應辦理履約擔保，履約擔保依下列方式擇一處理：
不動產開發信託
由建商或起造人將建案土地及興建資金信託予某金融機構或經政府許可之信託業者執行履約管理。興建資金應依工程進度專款專用。又簽定本契約時，賣方應提供上開信託之證明文件或影本予買方。
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林泰源
#6593911
■ 預售屋履約擔保制度(履約保證制度)
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於2011年施行，保障買方之交易安全。所謂履約擔保制度，係將買賣雙方之物(產權相關文件)與價金予以第三方保管，俟雙方確認交易無誤、特定條件達成時，第三方再將保管之物分別交付給雙方，以保障雙方交易安全也，以避免建商捲款潛逃，致爛尾樓現象(1)。
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目前市場接納度高，第三方機構主要以銀行、不動產業者與銀行合資成立的建經公司、專門建築經理公司等三大類為主軸操作(3)。不動產之履約保證制度主要可以分為預售屋及成屋之履約保證兩類型，下就兩類型分別介紹(2)：
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一、成屋履約保證
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目前部分金融機構與仲介業者提供「成屋履約保證」之服務，其性質主要是付款（價金）保證，與預售屋履約擔保內容不盡相同。即由買賣雙方約定將不動產買賣交易中所取得的價金、所應支出的款項，向金融機構辦理專戶專款匯入及支出，俟買賣流程全部完成，買方取得不動產所有權後，再將專戶內之剩餘款項撥付予賣方，以防止一方的惡意或意外情事所造成他方價金權益的損失，增進買賣過程的順利與安全。
由上可知，成屋履約保證乃雙方自行約定，目前僅部分金融機構與仲介業有提供此服務，主要解決事後價金訴訟問題及履約問題(3)。
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二、預售屋履約保證
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內政部及行政院消保會依消保法第17條規定，將下列5項履約擔保機制納入預售屋買賣定型化契約應記載事項，於99年8月16日公告，並給予業者8個月的準備期間，訂於100年5月1日生效。屬於強制性規範，建商不得於預售屋買賣契約內未記載該事項或於契約內標註不須擔保契約，否則消費者得主張該契約無效(1)(5)。
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(一)不動產開發信託
設立價金專款專帳戶，由信託機關或金融機構保管，再另請建經公司實地視察工程進度，依照建築進度，分批次給予建商為建築使用。
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與價金信託類似。不過，不動產開發信託的財產來源除了價金外，還有建商的土地、興建資金及自有資金。此外，建商其資金用途除工程款外，還可用於管銷費、貸款本息、合建保證金等(1)。
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由建商或起造人將建案土地及興建資金信託予某金融機構或經政府許可之信託業者執行履約管理。興建資金應依工程進度專款專用。又簽定預售屋買賣契約時，賣方應提供上開信託之證明文件或影本予買方。
(二)價金返還之保證
由第三方機構保管價金，待建商完工、產權過戶後，賣方方可動用這筆價金，若中途倒閉或未完工，該價金將由第三方返還給買方，係對買方最大保障的一個類型，相對地市場上建商較不願使用這方式(1)。
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本預售屋由__ (金融機構) 負責承作價金返還保證。
1. 價金返還之保證費用由賣方負擔。
2. 賣方應提供第一項之保證契約影本予買方。
2. 賣方應提供第一項之保證契約影本予買方。
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(三)價金信託
與開發信託類似，係將價金設立專款專用帳戶，由信託機關或金融機構依照建築進度，分批次給予建商為建築使用，避免其挪作他用，僅使用在工程款。買方應注意契約內容，關注建商進度與撥款比例是否一致，避免權益受損(1)。
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本預售屋將價金交付信託，由__(金融機構)負責承作，設立專款專用帳戶，並由受託機構於信託存續期間，按信託契約約定辦理工程款交付、繳納各項稅費等資金控管事宜。
1.前項信託之受益人為賣方(即建方或合建雙方)而非買方，受託人係受託為賣方而非爲買方管理信託財產。但賣方未依約定完工或交屋者，受益權歸屬於買方。
2.賣方應提供第一項之信託契約影本予買方。
(四)同業連帶擔保
是由同業且資本額相當的非關係企業互相連帶擔保，建商可以自由使用消費者支付的款項，但如果其中一間建商在完工前倒閉，那消費者就可以要求另一家擔保的建商負起完工之責。然而，風險較高，如裙帶關係之建商鏈其連帶擔保(1)。
本公司與依公司章程規定得對外保證之○○公司(同業同級公司)等相互連帶擔保，賣方未依約定完工或交屋者，買方可持本契約向上列公司請求完成本建案後交屋。上列公司不得為任何異議，亦不得要求任何費用或補償。
1. 前項同業同級分級之基準，由內政部定之。
2. 賣方應提供連帶擔保之書面影本予買方。
1. 前項同業同級分級之基準，由內政部定之。
2. 賣方應提供連帶擔保之書面影本予買方。
(五)公會辦理連帶保證協定(舊稱：公會連帶保證)
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是由全國或各縣市「 不動產開發商業同業公會 」邀請公會內會員成立連帶保證協定，若協定會員倒閉，或因其他原因無法完成預售案建案時，買方可向加入協定的公司請求共同完成建案後交屋。
本預售屋已加入由全國或各縣市不動產開發商業同業公會辦理之連帶保證協定，賣方未依約定完工或交屋者，買方可持本契約向加入本協定之○○公司請求共同完成本建案後交屋。加入本協定之○○公司不得為任何異議，亦不得要求任何費用或補償。
賣方應提供加入前項同業聯合連帶保證協定之書面影本予買方。
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價金信託與開發信託為市面上常見的預售屋履約保證制度，皆為預防建商挪用資金作他用，然而兩種方式均不能保證建商倒閉後，消費者是否能退全額退款。另外，同業連帶擔保與公會辦理連帶保證協定相較其他三種機制來說「安全度較低」、「保障較不明確」，因為沒有信託或是專款專用帳戶，若為惡性建商任意調動資金，容易出現爛尾樓現象(1)。
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近期，為了從制度方面強化預售屋風險管控，內政部已邀集行政院消保處、金管會、相關公會及消保團體等開會檢討預售屋履約擔保機制，針對定型化契約修法提出三大方向，並承諾三個月內給予具體改善方案(1)(4)：
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一、規範價金用途：規範預售屋買方所繳價金，應專款專用於實際工程興建項目，避免未開工就挪為他用。
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二、全面實施信託專戶管理：規範賣方應於契約中載明受託機構之信託專戶名稱及帳號，讓買方可將購屋款項直接匯入信託專戶，避免遭賣方私自挪用，確保資金流向。
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三、強制提供信託說明書：明定賣方於簽約時應提供信託權益說明書，讓消費者瞭解其信託權益內容，保障買方知的權益。
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表一、各履約保證類型比較表
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| 開發信託 | 價金返還 | 價金信託 | 同業 | 公會 | |
| 專款專戶 | O | O | O | X | X |
| 賠償方式 |
依工程進度
契約內容是否續建機制
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全額 | 依工程進度 | 保證公司繼續完成建案 |
由公會協定公司繼續完成建案
|
| 安全性 | O | ◎ | O | △ | △ |
| 建商運用資金自由程度 | △ | X | △ | ◎ | ◎ |
參考資料：(1)之懶人包
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<選項分析>
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關鍵字：預售屋履約擔保、興建資金專款專用
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由上可知，應選A
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<參考資料>
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16
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一起加油
#6726399
預售屋之買賣，興建資金應依工程進度專款專用，
其履約擔保制度，屬於「不動產開發信託」。
7
0
a6972342
#7312819
(A) 不動產開發信託
係指由賣方(即建方或合建雙方)將建案土地及興建資金信託予受託機構執行履約管理，興建資金依工程進度專款 專用。
(B) 價金返還保證
價金返還之保證，係指消費者在購屋時，建商與金融機構簽訂保證契約，保證建商若未能如期交屋，將由金融機 構如數返還消費者已繳納之價金。
(C) 價金信託
價金信託，係由賣方與受託機構簽訂信託契約，委由受託機構於信託存續期間，按信託契約約定辦理工程款交 付、繳納各項稅費等資金控管，可達到專款專用之目的。
(D) 同業連帶擔保
同業連帶擔保，係指兩個同等級之建商同業相互連帶擔保，若其中一家建商之預售屋建案無法完成交屋時，另外 一家建商應無條件完成本建案後交屋。
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